Comprare casa ai figli, cosa c’è da sapere

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Intestare casa agli eredi, quali sono i rischi a livello fiscale?

Il sogno di ogni genitore, si sa, è quello di vedere i propri figli sistemati e felici, specie se si tratta della condizione di possedere un tetto solido e sicuro sopra la testa. Le famiglie che possono permetterselo cercano quindi di comprare per tempo un’abitazione ad ognuno dei figli o almeno di provvedere all’acquisto casa primo figlio, in modo che sia poi lui quello in grado di prendersi cura dei fratelli più piccoli in futuro. Aiutare i figli ad acquistare una casa non è però semplice come può sembrare ed è un’operazione che può nascondere dei rischi importanti a livello fiscale, ad esempio nel caso si provveda ad accendere un mutuo per acquisto casa genitori. Da non trascurare inoltre la possibilità che negli anni i rapporti tra fratelli e sorelle si vadano in qualche modo ad incrinare, ponendo le proprietà acquistate al centro di diatribe familiari di grossa portata e di non sempre semplice risoluzione. È bene perciò informarsi preventivamente su ciò che è richiesto nel momento in cui si decide di comprare e intestare casa ai figli, ponendosi al riparo da ogni tipologia di problema futuro. Nello specifico il genitore può scegliere tra due opzioni distinte:

  • Donazione indiretta; acquistare in prima persona l’immobile per poi intestarlo al figlio o alla figlia
  • Donazione diretta; donare agli eredi una certa somma in denaro, che vada poi ad essere utilizzata per l’acquisto della casa

In entrambi i casi ci sono i classici pro e contro da analizzare in maniera approfondita, in modo da prendere la decisione migliore.

Donazione in denaro o acquisto abitazione

Come detto un genitore può decidere di dare al proprio figlio del denaro o di comperare per lui una casa. Nel primo caso è opportuno seguire un iter burocratico che si articola essenzialmente in due fasi, la prima delle quali consiste proprio nel fornire al proprio figlio la cifra pattuita dal venditore dell’immobile prescelto. Questo step è in tutto e per tutto una donazione volontaria di parte dei propri capitali e, salvo operazioni inerenti a cifre molto basse, deve per forza di cose essere compiuta tramite atto pubblico dinanzi ad un notaio se non si vuole incorrere nell’annullamento. La seconda fase riguarda invece l’azione vera e propria di acquisto, ossia l’utilizzo del denaro ricevuto dal padre o dalla madre per pagare l’abitazione indicata. A tal proposito c’è da aggiungere che, nel caso la cifra donata rimanga sotto il milione di euro, non è prevista alcuna imposta di donazione e che da tale manovra non risulta una condizione di liberalità, tuttavia ci sono da considerare i costi relativi al coinvolgimento di un notaio.

In alternativa, come anticipato, l’immobile può essere acquistato direttamente dal genitore, ma da quest’operazione emergerebbe liberalità e le banche a volte non appoggiano la stipula di un mutuo inerente ad immobili donati. Questo perché? Semplicemente perché in futuro potrebbero verificarsi episodi di liti familiari e di rivendicazioni che potrebbero creare problemi durante gli anni relativi ai pagamenti delle rate. Anche a livello fiscale inoltre questa soluzione potrebbe causare delle magagne di non poco conto con l’Agenzia delle Entrate.

Tempistiche e rischio pignoramento

Nel caso si decida di comprare una casa ai figli è bene ricordare poi che l’atto viene considerato a tutti gli effetti definitivo solamente passato un intero anno dalla firma dello stesso. Questo cosa significa? Che durante i primi 365 giorni se dovessero palesarsi debiti dei genitori, e relativi creditori in cerca di liquidità, questi potrebbero essere saldati anche intervenendo sulla proprietà immobiliare appena passata nel patrimonio della prole. Il pignoramento è quindi uno dei rischi che si potrebbero verificare durante il primo anno dalla stipula dell’atto notarile. L’insolvenza potrebbe infatti dare il via libera a coloro che, tramite una semplice trascrizione di pignoramento, utilizzerebbero come pagamento la nuova casa donata tramite esproprio legittimo da parte del tribunale. Il codice civile prevede da poco questa procedura, inserita al fine di tutelare il creditore nei confronti di coloro che, tentando di sfuggire ai propri doveri, intestano il patrimonio agli eredi.

A tal proposito si può considerare però anche il rovescio della medaglia, ossia scovare proprio tra gli immobili pignorati un’occasione da non perdere! Sono tantissime infatti le proprietà che ogni giorno vengono messe all’asta, in seguito ad episodi di insolvenza, e che fanno la felicità di coloro che riescono ad aggiudicarsele, spesso a prezzi nettamente inferiori rispetto a quelli di mercato. Vale la pena perciò indagare tra le aste attualmente in atto quando si decide di acquistare casa per i figli.

Intestare casa ai propri figli: e fino ai 5 anni che succede?

L’acquisto casa per primo figlio o successivi eredi, con relativa donazione, può però portare alla revoca fino ai 5 anni dalla firma dell’atto. In che modo? Le azioni revocatorie da parte dei creditori vengono avviate in particolare se si manifesta la condizione di “malafede”, ossia un comportamento inadeguato del singolo debitore che lo porta a possedere meno beni (liquidità o immobili) rispetto a quelli che servirebbero per sanare la sua condizione di insolvente. Questo può, come detto, avvenire entro i 5 anni dall’atto di donazione al figlio e prevede il pignoramento delle proprietà coinvolte, anche nei casi in cui la causa di richiesta saldo dei debiti risulti ancora in corso.

Problemi di natura fiscale quando si decide di intestare casa ai figli

La banca può esercitare una revocatoria anche nel caso in cui i debiti di natura fiscale non risultino adeguatamente coperti. Negli episodi più gravi si può arrivare persino all’ipotesi di reato, un illecito di natura penale che corrisponde nello specifico ad una sottrazione fraudolenta alle dovute imposte, Iva e Irpef. Inoltre il genitore, privo di debiti, che compri un immobile per la prole deve aspettarsi un controllo fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate. Questo è richiesto al fine di verificare che il suddetto acquirente sia effettivamente in possesso di un reddito tale da permettergli di affrontare il pagamento della cifra richiesta per la casa. Il donatario sottoposto a controllo dovrà provare la sua condizione esclusivamente tramite i documenti richiesti e non soltanto con l’atto notarile stipulato al momento della donazione. Alla base della verifica si pone infatti la tracciabilità del denaro impiegato per l’acquisto dell’immobile e tutto ciò che riguarda i movimenti di denaro, dagli assegni ai bonifici bancari, deve risultare dalle ricevute e dai documenti consegnati durante la verifica.