Comprare casa da un costruttore, quali sono i vantaggi e gli svantaggi?

Si può acquistare un immobile direttamente dal costruttore. Questa operazione ha, ovviamente, dei vantaggi e degli svantaggi. Certamente l’elemento emotivo ha un suo peso. Vedere crescere, costruire, la propria casa da zero, ha indubbiamente il suo fascino. Un immobile nuovo porta con se anche aspetti innovativi da un punto di vista energetico, ergonomico e, chiaramente, abitativo. Tuttavia comprare casa dal costruttore non è un’operazione esente da rischi. Anzi, molti sono i casi in cui gli acquirenti si sono trovati, una volta costruito l’immobile, con in mano un prodotto che era ben lontano da quello che si era mostrato all’inizio. Vediamo allora quali sono i pro e contro acquisto casa dal costruttore.

Comprare una casa in progettazione

Vediamo ora, un po’ più da vicino, di cosa si tratta quando si dice “comprare casa dal costruttore”. Dietro questa espressione si celano, in realtà, diversi casi. Il primo e più immediato è quello di acquistare una casa appena finita di costruire. Si visiona l’immobile finito, e una volta soppesati i costi per eventuali lavori da svolgere in un secondo tempo, se convinti, si firma il rogito e si acquista la casa. Ma cosa succede se la casa che vogliamo comprare è ancora in fase di progettazione ?. Vediamo ora di ricostruire, velocemente, la situazione di cui stiamo parlando e di approfondire questo tema importante e sensibile. Infatti questo scenario non è privo di rischi per l’acquirente.

L’impresa edile ha acquistato dei lotti di terreno edificabili e si appresta ad aprire il cantiere. L’imprenditore edile deve quindi incominciare a vendere le unità abitative del lotto. In questa maniera ottiene i fondi per portare a termine i lavori e incomincia a guadagnare. In questo caso la prassi vuole che tra costruttore e acquirente venga firmato un contratto preliminare. Questo è un documento nel quale si fissano tempi e modi di pagamento, subordinati all’avanzamento dei lavori stessi. Questo iter garantisce, al compratore, un sensibile risparmio – fino a un 20% – sul prezzo finale della casa. Il rischio è che la ditta costruttrice dichiari fallimento. In questo caso diventa difficile recuperare il denaro speso. Seguiamo nel valutare i pro e contro acquisto casa dal costruttore.

I vantaggi e gli svantaggi dei nuovi immobili

Analizziamo ora pro e contro acquisto casa dal costruttore in caso si decida di acquistare un immobile nuovo e già finito. Vantaggi: 1) una casa di nuova generazione sarà dotata delle ultime tecnologie in materia energetica – fotovoltaico, termo solare, isolamento termico (cappotto), caldaie ibride o riscaldamento autonomo – questo garantisce un risparmio sulle bollette. 2) Resistenza antisismica. In fase di progettazione l’immobile viene dotato di mura e strutture atte a resistere a eventi sismici importanti. L’immobile si può considerare sicuro. 3) Personalizzazione completa. Ogni spazio, fermo restando le norme urbanistiche, sarà personalizzabile dal compratore che potrà soddisfare le sue esigenze. 4) Garanzia decennale. Ogni nuovo immobile possiede una garanzia decennale da parte della ditta edile che copre danni e vizi di costruzione.

Gli svantaggi: 1) Costo più alto. Le case di nuova generazione sono, ovviamente più care. Tutte le tecnologie e le caratteristiche costruttive che ne fanno parte hanno un costo che si riflette sul prezzo finale. 2) Tempi di consegna lunghi. Se si compra un immobile nuovo in base all’avanzamento dei lavori si potrebbe attendere due anni per la consegna. 3) Immaginare gli spazi. Le case in costruzione non permettono d’immaginare gli spazi. Bisognerà, quindi, capire la distribuzione in base a planimetrie e rendering che non sempre rispondono alle aspettative. 4) Maggiori costi d’intestazione.Comprando un casa nuova l’IVA che si paga sarà sull’intero prezzo concordato. Inoltre bisogna calcolare i costi per gli allacciamenti e gli oneri catastali.

Le tutele legali al momento dell’acquisto dal costruttore

Come abbiamo visto in precedenza esistono dei rischi quando si decide di comprare casa direttamente dal costruttore. Principalmente se queste sono in fase di progettazione. Tuttavia il Decreto Legislativo 122 del 2005 tutela gli acquirenti di case in costruzione. In particolare l’articolo 2 del decreto stabilisce l’obbligo, da parte dell’imprenditore edile, si sottoscrivere una fideiussione bancaria. L’importo di tale fideiussione deve essere pari agli importi pagati dal compratore. A questo fanno eccezione i mutui e i contributi pubblici. In questa maniera l’acquirente, in caso di fallimento della ditta edile, si ritroverà sì senza casa, ma almeno avrà potuto recuperare le somme di denaro sborsate in precedenza. Il che non è male.

L’articolo 4 del citato decreto legislativo, stabilisce invece che il costruttore debba stipulare una polizza assicurativa decennale. Questa deve essere consegnata all’acquirente al momento della firma del contratto preliminare. La polizza assicurativa, oltre a valere dieci anni, copre i danni materiali e diretti all’immobile e a terzi (come stabilito dal articolo 1669 del Codice Civile). Inoltre la polizza entra in vigore alla data di ultimazione dei lavori di costruzione. Evidentemente questa è un’ulteriore tutela per il compratore. Questi, infatti, riceve, sin dal principio, una casa assicurata conto un buon numero di difetti e d’imprevisti che si possono verificare nel corso del tempo. Vediamo ora i pro e contro acquisto casa dal costruttore da un punto di vista economico.

I costi di acquisto dal costruttore

Acquistare un immobile direttamente dal costruttore è un operazione che implica costi e imposte. Il primo costo che bisogna considerare è l’atto notarile. Questo, generalmente, ha un costo diverso da quando si compra una casa da un privato. Inoltre quando parliamo di costo dell’immobile va considerato che il prezzo stabilito dall’impresa edile e comprensivo d’IVA. Questa è calcolata al 10%. Ed è quindi di poco superiore all’imposta di registro delle transazioni che avvengono tra privati (9%). Se, invece, l’immobile che si compra risulta essere una prima casa, in questo caso l’IVA scende al 4% che è comunque maggiore dell’imposta di registro (2%). In conclusione quando si compra un immobile da un costruttore si pagano tasse sul prezzo di vendita finale e non sul valore catastale.

I pro e contro acquisto casa dal costruttore

Fin qui abbiamo visto diversi vantaggi e svantaggi di acquistare una casa direttamente dall’impresa edile che la costruisce. Vediamo ora quali sono le agevolazioni fiscali che si possono avere durante questo tipo d’operazione. Infatti oltre alle agevolazioni fiscali inerenti all’acquisto di una prima casa, se eventualmente applicabili, la compera di un immobile dal costruttore permette di portare in detrazione l’IVA di un 50%. Tuttavia , a partire dal 2019, il Governo italiano non ha più confermato la possibilità di avere questa agevolazione fiscale. In conclusione, come abbiamo visto, acquistare una casa nuova da un costruttore, porta con se il vantaggio di avere un immobile caratterizzato da un alta sostenibilità energetica. Tuttavia consigliamo di non sottovalutare i rischi di cui abbiamo parlato.