Immobili a uso ufficio: andamento del mercato e modalità di acquisto

Alcune informazioni sull’andamento del mercato immobiliare nel settore degli uffici

L’andamento del mercato immobiliare nel settore degli uffici

Chi offre un ufficio in vendita probabilmente lo sa già, ma chi d’altra parte sta considerando in questo momento la possibilità dell’acquisto potrà trovare utile sapere che il mercato in questo momento favorisce lui, il potenziale acquirente. Infatti, per tutto il 2017 e per la prima parte del 2018 il volume delle compravendite per gli immobili ad uso terziario e dirigenziale ha visto una cauta ripresa rispetto agli anni precedenti, ma in media il prezzo per ufficio è ancora basso. L’aumento del volume delle compravendite, per i dati al momento disponibili per il 2018, ha rallentato rispetto al 2017; in quell’anno infatti si era registrato un aumento a due cifre (circa +11,5%) che segnava la fine della lunga flessione successiva alla crisi. Il dato tendenziale per il 2018 è di un aumento del 6,7%.
A fronte di questo significativo incremento degli scambi, i prezzi continuano a calare. Il dato nel 2017 era -1,7%, e i dati, per ora ancora solo parziali, per il 2018 confermano questa tendenza.
Gli aspetti da tenere dunque presente sono i seguenti:

• La domanda di spazi per uffici sta aumentando,
• Il volume delle compravendite sta aumentando,
• Il prezzo medio sta scendendo.

Un mercato che favorisce il compratore

Evidentemente, chi aveva un ufficio in vendita ha deciso di accettare come strutturale la perdita di valore del suo immobile, che si è verificata a partire dall’inizio della lunga crisi, ed ha scelto di vendere al prezzo attuale.
Ma quali sono i prezzi medi per gli uffici? Nel 2017, a livello nazionale, il prezzo al metro quadro era di 1.380 Euro. Naturalmente, un dato medio su base così vasta è poco significativo, a meno che chi lo sta prendendo in considerazione non sia un investitore straniero! Bisognerà andare a guardare regione per regione, o meglio ancora città per città. La regione più cara resta sempre la Liguria, con 2.065 Euro al metro quadro, battendo di poco il Lazio. Le più economiche diverse regioni del Sud e, al Settentrione, il Friuli-Venezia Giulia, con una quotazione di 940 Euro al metro quadrato. Le città più costose sono Venezia, Roma e Milano, nell’ordine.
La conclusione è che il mercato al momento favorisce i potenziali acquirenti: i proprietari sono disposti a vendere, e ad un prezzo che sta ancora scendendo. Non è facile prevedere quando questa situazione cambierà, ma sembra probabile che condizioni del genere rimangano stabili per l’immediato ed il medio termine.

Come valutare l’acquisto di un ufficio

Naturalmente, valutare il prezzo al metro non è che una delle considerazioni da fare quando si tratta di acquistare un ufficio. Il rapporto prezzo/utilità può essere stimato solo in funzione delle esigenze per le quali l’ufficio verrebbe rilevato. Nella maggior parte dei casi, questo significa analizzare la rispondenza delle caratteristiche (metratura totale, connessioni alle reti, ubicazione, accessibilità per il pubblico se prevista, e molti altri fattori) dell’immobile alle necessità di chi lo userà. A questo fa eccezione il caso di un acquisto per investimento, circostanza in cui si cercherà di ottenere un ufficio il più possibile “universale”, e quindi il più adatto possibile ad essere affittato o rivenduto, perché avrà una platea di compratori più vasta.
Il prezzo, poi, può essere trattabile e in questo caso sarà necessario avviare una trattativa. Sarà opportuno prendere in considerazione tutte le possibilità di ottenere finanziamenti, facilitazioni fiscali e quant’altro. Insomma, sarà necessario quasi sicuramente avvalersi di consulenti e professionisti per gli aspetti economici e legali.

Come procedere all’acquisto di un ufficio

Chi mette in vendita ufficio e pertinenze (come garage, posti auto, cantine) può farlo direttamente, o tramite un’agenzia immobiliare. Nel primo caso, spesso anche il potenziale compratore avrà interesse ad evitare gli intermediari, al fine di risparmiare sulle loro provvigioni. Questo però comporta la difficoltà di raccogliere informazioni il più complete possibile sulla gamma di opportunità disponibili attraverso l’acquisto diretto, nonché sui prezzi. Anche confrontare tra loro tutte queste informazioni non sarà facile. Inoltre, acquistando un immobile direttamente da qualcuno che non si conosce c’è sempre il rischio di subire qualche brutta sorpresa.
Una buona agenzia immobiliare fungerà da filtro, e l’agente può fornire un certo livello di consulenza, consentendo di confrontare possibilità diverse in termini simili e svolgendo un minimo di due diligence rispetto agli aspetti tecnici e legali della transazione. Ma, proprio per questo suo lavoro, avrà buon diritto alla sua percentuale; e non è necessariamente interessato ad aiutare l’acquirente a comprimere il più possibile il prezzo finale d’acquisto.

L’acquisto di un ufficio tramite un’asta giudiziaria

C’è però un’alternativa interessante: acquistare un immobile ad uso ufficio tramite la partecipazione ad un’esecuzione immobiliare, cioè ad un’asta giudiziaria. Queste procedure legali si tengono quando una società fa fallimento ed è ancora proprietaria di qualche immobile. Ci saranno senz’altro dei creditori da soddisfare, e lo scopo dell’asta è di capitalizzare l’immobile in modo da risarcirli, per quanto sarà possibile. Per questo motivo, il prezzo di base d’asta risulta molto spesso ancora più interessante per i potenziali compratori.
Ma un aspetto altrettanto interessante è che nell’ambito di questa procedura, il lavoro di analisi del valore dell’immobile e delle altre circostanze rilevanti lo svolge il perito incaricato dal tribunale. Egli redige una perizia di stima, tenendo conto di tutti i fattori rilevanti; e chi compra ad un’asta giudiziaria non deve temere di scoprire gravami inaspettati o problemi del genere.

Le aste giudiziarie online

Le aste giudiziarie, oramai, non richiedono più che le parti interessate si rechino presso le cancellerie a raccogliere informazioni, né che presenzino personalmente all’asta. I tribunali italiani incaricano una piattaforma online, che si specializza in questo settore, di svolgere in via informatica l’intera procedura per la vendita all’asta degli uffici e altri immobili ad uso terziario. Registrandosi a questa piattaforma si potranno immediatamente esaminare tutti gli immobili di questo tipo che stanno per essere venduti all’asta. Si potranno leggere le perizie di stima e scaricare tutti i documenti necessari. Si potrà infine partecipare all’asta direttamente online. La procedura è autorizzata dal tribunale e perfettamente legale, completamente sicura, trasparente ed imparziale. E può dunque permettere di acquistare con sicurezza e ad un prezzo dell’ufficio ancora più vantaggioso.