Pignorabilità della prima casa

Come funzionano le aste immobiliari per debiti, con ipoteca o mutuo. Pignoramento prima casa con mutuo.

Avere un tetto sulla testa rappresenta la prima assicurazione per il futuro di una famiglia: e anche le leggi, come è giusto che sia, contribuiscono a difendere il patrimonio immobiliare dei cittadini. In base alle norme vigenti e alle relative pronunce della giurisprudenza, la prima abitazione non rientra tra i beni passibili di pignoramento a condizione che sia l’unica e non abbia caratteristiche tali da farla risultare formalmente “di lusso”. Vengono tutelati dall’attuale disciplina legislativa, in particolare, i proprietari di immobili dal valore non considerato alto, come confermato dalle sentenze della Corte di Cassazione, organo di vertice della giustizia ordinaria. Di pignorabilità della prima casa si è occupato nel 2013 il cosiddetto “decreto del fare” n.69/2013, che ha specificato i termini della protezione assegnata a tale bene inattaccabile dall’agente della riscossione se il debitore possiede i requisiti previsti dalla legge. Il Fisco (e quindi l’Agenzia delle Entrate), deve fermarsi di fronte al diritto del debitore di mantenere la proprietà dell’unità immobiliare nella quale risiede, a patto che lo stesso soggetto non sia titolare di altre case.

In questo articolo vedremo alcuni aspetti importanti relativi al pignoramento prima casa. In particolare:

• Pignoramento e ipoteca della prima casa: informazioni utili e consigli
• Aste giudiziarie su beni immobiliari, cosa sono e come partecipare
• Tutti i vantaggi dell’acquisto di una casa all’asta
• Investire nel mattone oggi: nuove opportunità per proprietari immobiliari

Pignoramento e ipoteca della prima casa: informazioni utili e consigli

Esiste (e in che termini) la possibilità di privare legalmente un proprietario della sua prima casa attraverso un pignoramento solo per debiti? La disciplina normativa a riguardo va esaminata con attenzione, tenendo conto delle pronunce più recenti, tutte abbastanza conformi e coerenti nel loro dispositivo, della magistratura suprema. Sgomberando il campo da fuorvianti interpretazioni, è bene precisare che sono protetti solo ed esclusivamente coloro che dimostrano di non avere più di un immobile: al contrario, se il debitore risulta intestatario di due abitazioni, queste ultime potranno essere legittimamente pignorate su iniziativa del creditore. Ai fini dell’esercizio dell’azione, è necessario che il debito abbia un importo superiore ai 120mila euro. Diversamente, si potrà aggredire soltanto in misura parziale il bene, arrivando a ottenere un’ipoteca sulla casa con pronuncia giudiziale di accoglimento dell’istanza del creditore. Tale formula ha lo scopo di consentire al promotore della causa di rivalersi per primo sul debitore in virtù di un titolo di esecuzione regolarmente iscritto. Al netto della categoria catastale di riferimento, rimangono in ogni caso fuori dal novero delle agevolazioni ville, castelli e in generale gli immobili classificati come di lusso. Chi si trovi in una situazione a rischio, è tenuto ad agire in tempo ed evitare l’asta della casa per debiti, puntando in primis sulla corretta informazione sul tema della pignorabilità delle abitazioni private. La procedura in questione porta in ultima analisi alla spartizione del ricavato della vendita forzata del bene aggredito con diritto prioritario dal titolare dell’ipoteca di primo grado, seguito dagli altri creditori in ordine di preferenza in base al livello di garanzia vantato. Fondamentale è la distinzione tra privati da un lato e agente della riscossione pubblico dall’altro: per i primi valgono meno vincoli rispetto al Fisco, che invece deve sottostare a regole molto più garantiste a favore del debitore.

Aste giudiziarie su beni immobiliari, cosa sono e come partecipare

Come funziona il pignoramento prima casa con mutuo e come si potrebbe evitare? Chiaramente, nel caso in cui la banca vanti un’ipoteca sull’immobile, avrà diritto ad essere soddisfatta in via prioritaria nell’ipotesi in cui l’inadempimento sia protratto fino alle estreme conseguenze, mantenendosi in posizione privilegiata nei confronti di altri soggetti intenzionati a far valere i propri crediti in via giudiziaria. Guai a pensare, pertanto, che l’abitazione ipotecata sia salva da eventuali procedure di vendita forzata. Sono tanti, infatti, i proprietari che all’improvviso si trovano espropriati del loro bene primario destinato a finire in mano altrui per debiti insoluti. E tornare indietro, di fronte a un’azione legale conclusa con tanto di pronunciamento del giudice competente, sarebbe impossibile. Si capisce bene, dunque, quanto siano vaste oggi le opportunità di trovare una casa all’asta a condizioni favorevoli in qualsiasi parte d’Italia. Il numero di unità immobiliari coinvolte in procedimenti di questo genere cresce di giorno in giorno, contribuendo a creare un mercato dalle enormi potenzialità, parallelo a quello tradizionale. Prima di partecipare alla gara, l’interessato è tenuto ad informarsi in maniera dettagliata sul quadro burocratico in cui l’azione si inserisce e, a tal fine, imprescindibile si rivela la conoscenza dei documenti relativi al bene sottratto al precedente proprietario. Le “carte” si richiedono alla cancelleria del Tribunale oppure possono essere trasmesse online qualora la procedura abbia forma telematica.

Tutti i vantaggi dell’acquisto di una casa all’asta

Va tenuta presente la distinzione di fondo tra asta all’incanto, che comporta il versamento di una cauzione prevista dal bando, e asta senza incanto in base alla quale si richiede tassativamente l’invio dell’offerta in busta chiusa. Semplici sono le modalità di presentazione del concorrente alla gara e conveniente, molto spesso, risulta la scelta di parteciparvi: non dovendo pagare spese notarili e costi di mediazione, l’aspirante proprietario potrà contare su prezzi ridotti in misura significativa rispetto ai valori di mercato. Informarsi tempestivamente sull’affare in cantiere significa in primo luogo sapere quando viene pubblicato l’avviso di vendita e seguire i dettagli della procedura in svolgimento attraverso lo studio dei dettagli contenuti nella successiva ordinanza di vendita a cura dell’autorità giudiziaria. Dati catastali, planimetria, caratteristiche tecniche e condizioni materiali dell’immobile saranno evidenziate con sufficiente chiarezza nella perizia di stima, disposta dal giudice nella fase iniziale del procedimento.

Investire nel mattone oggi: nuove opportunità per proprietari immobiliari

Una corretta valutazione sia del quadro generale che del caso specifico consente di evitare brutte sorprese dopo l’aggiudicazione del bene oggetto della vendita forzata, come l’obbligo di pagamento di arretrati condominiali o di lavori di ristrutturazione da saldare. Per tale motivo, è preferibile sfruttare a pieno l’opportunità di effettuare una visita di sopralluogo, possibilmente con l’assistenza di un esperto capace di approfondire tutti i i dettagli tecnici ignoti ai non addetti ai lavori. Prezzo, metratura e collocazione urbanistica rappresentano, senza dubbio, aspetti determinanti da considerare ai fini di una scelta oculata, ma sono i particolari spesso a fare la differenza. La figura del custode giudiziario non di rado può risultare importante in questa chiave, essendo concepita anche per fornire agli interessati indicazioni e delucidazioni sugli eventuali adempimenti in sospeso relativi all’immobile trattato.