Vendere la prima casa: sapere come funziona aiuta

Acquistare una seconda casa e vendere la prima successivamente. Ecco cosa devi fare.

Quando si compra una casa, le imposte da versare allo Stato sono essenzialmente tre: quella al registro, quella ipotecaria e quella catastale. Questo accade se si acquista da un privato. Se, al contrario, si acquista da un’azienda che applica l’Iva, occorre corrispondere anche quella. Le aliquote di queste imposte non sono fisse ma variano a seconda della ragione sociale di chi compra e di chi vende, e di che tipo di casa si tratta, vale a dire prima o seconda. Ad esempio, se di acquista una seconda casa da un privato, l’imposta al registro è del 9% mentre quella ipotecaria e quella catastale sono di 50 euro ciascuna. Quando, invece, si compra una casa per la prima volta, ovvero quel che si dice una prima casa, le condizioni fiscali migliorano notevolmente. Sempre acquistando l’immobile da un privato, l’imposta al registro si riduce dal 9% al 2% mentre l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria rimangono invariate. Anche comprando da un’impresa che applica l’Iva, questa è al 4%. Fino a poco tempo fa era possibile usufruire degli sgravi fiscali relativi alla prima casa soltanto una volta. Oggi, grazie al comma 55 della Legge di Stabilità 2016, le cose sono cambiate. Quella legge, la Legge 208/2015, permette di acquistare una seconda casa alle condizioni della prima a condizione che questa sia venduta entro e non oltre un anno dall’acquisto della seconda. Se tale condizione non viene rispettata, oltre che alla decadenza delle agevolazioni con relativi interessi, c’è una sanzione del 30%. In ogni caso, queste sono le condizioni per poter beneficiare delle agevolazioni:

• Lusso. La casa non deve possedere caratteristiche di lusso.
• Ubicazione. La casa deve trovarsi nel comune di residenza dell’acquirente dal momento della stipula, oppure nel comune in cui si trova il proprio posto di lavoro.
• Nessuna altra casa nel comune. Il richiedente non deve possedere, da solo o in comunione con il coniuge, nessuna casa ad uso abitazione nel comune dove si trova l’immobile da acquistare.
• Nessuna altra casa sul territorio nazionale. Il richiedente non deve possedere, da solo o in comunione con il coniuge, nessuna casa ad uso abitazione su tutto il territorio nazionale.
• Stabilire la residenza. L’obbligo di ottenere la residenza nel comune dove si trova l’immobile da acquistare entro 18 mesi, se già non residenti.

Vendita prima casa e riacquisto entro un anno

Nel caso in cui si voglia vendere la prima casa, per non incorrere in sanzioni onerose, occorre farlo secondo quanto stabilito dalla legge. Se lo si fa riacquistando una casa entro un anno, non vi sono sanzioni e l’acquisto può essere perfezionato godendo delle medesime agevolazioni. Anche il nuovo immobile deve avere tutti i requisiti di prima casa e deve essere usato come abitazione principale. Per quanto riguarda la residenza, non basta più averla o prenderla nel comune ma dovrà essere nell’immobile che si intende acquistare. Il termine ultimo per trasformare il nuovo acquisto in abitazione ufficiale è un anno dalla data del rogito. La nuova abitazione può essere acquisita a titolo oneroso, tramite acquisto, o gratuito grazie ad una successione o donazione.

Vendita prima casa prima dei 5 anni calcolo

Per quanto concerne la vendita di un immobile acquistato con le agevolazioni di prima casa, la legislatura prevede sanzioni economiche piuttosto pesanti per chi se ne rende protagonista, ma soltanto ad una condizione. Vendendo prima dei cinque anni la prima casa e non riacquistando entro un anno dalla vendita, decadranno tutte le agevolazioni godute in precedenza e i benefici ricevuti dovranno essere resi con gli interessi. Andando nel dettaglio, chi incorre in questa situazione deve versare di nuovo la minore imposta di registro già versata ma con differenziale par all’8% e il 30% degli interessi. Inoltre, l’eventuale plusvalenza sulla vendita diventa tassabile quando non sono trascorsi i fatidici 5 anni tra gli atti di acquisto e di vendita. La sanzione del 30% si riduce al 7,5% se il pagamento dovuto viene effettuato entro 60 giorni dalla notifica.

Vendita prima casa senza riacquisto

Scendendo nel particolare e completando il calcolo del danno economico che arreca all’acquirente la vendita prima casa senza riacquisto, lo scenario che si presenta è da considerarsi quanto meno negativo. A chi non riacquista, o a chi lo fa dopo il termine prestabilito dalla legge di un anno, l’Agenzia delle Entrate chiede indietro la differenza di tassazione tra prima e seconda casa. In linea di massima può essere quantificata al 7% della prezzo dell’immobile. L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale di 168 euro ciascuna, si trasformano, rispettivamente , nel 2% e nell’1% del valore di acquisto. A queste cifre devono essere sommati gli interessi maturati dal momento dell’atto a quello del pagamento. È bene ricordare che tale sanzione scaturisce anche nell’eventualità di revoca delle agevolazioni per la prima casa dovuta a dichiarazioni false o incomplete e al mancato cambiamento di residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro i 18 mesi stabiliti. Inoltre, c’è da pagare la differenza sull’imposta sostituiva del mutuo che sale dallo 0,25% a 2% dell’importo del mutuo stesso.

Vendita prima casa dopo 5 anni

L’unico modo per vendere prima casa e comprarne un’altra senza dover subire delle sanzioni amministrative è quello di far trascorrere i 5 anni stabiliti dalla legge per la vendita e non più di uno per l’acquisto. Rispettando questi termini, la prima casa può essere venduta senza vincoli e si può beneficiare anche di un credito di imposta che equivale alla somma versata per l’imposta di registro e l’Iva, se presente. Tale credito può essere usufruito entro un anno per le altre imposte per l’acquisto di un immobile come prima casa.

Affidarsi a degli esperti è il primo consiglio da seguire

Una volta apprese tutte le condizioni di compravendita della prima casa e decidendo di conseguenza, è possibile inoltrarsi nel mercato immobiliare per trovare la soluzione più congeniale alle nostre esigenze. Internet pullula di siti specializzati nella compravendita di immobili, la maggior parte dei quali affidabili e trasparenti. Tra quelli che offrono le offerte migliori e i prezzi più vantaggiosi anche nel settore immobiliare, vi sono le piattaforme che trattano, tramite aste autorizzate dal Tribunale competente, quei beni sequestrati a seguito di fallimento. Le aste fallimentari ci riservano sempre molte sorprese.