Come funziona la proposta di acquisto di un immobile

come funziona la proposta di acquisto di un immobile

Consigli, tempi e procedure per la proposta di acquisto immobiliare.

Hai finalmente trovato la casa dei sogni ma prima di concludere l’acquisto dovrai necessariamente trovare un accordo con il venditore su alcuni aspetti delicati, che vanno dalle modalità e tempi di pagamento a chi deve pagare le spese del notaio. Dovrai quindi presentare una proposta di acquisto immobiliare.

La fase della proposta d’acquisto di un immobile è importantissima perché, se gestita nel modo giusto, permette di concludere l’acquisto dell’abitazione desiderata. Può però riservare anche sgradite sorprese all’aspirante acquirente. Ecco perché è importante seguire alcuni accorgimenti:

  • richiedere al venditore la copia del suo atto d’acquisto;
  • informarsi sull’esistenza di ipoteche, e qualora esistesse un’ipoteca richiederne la cancellazione prima o all’atto del rogito;
  • chiedere al venditore la scheda catastale dell’immobile;
  • richiedere le copie o gli estremi dei titoli abilitativi edilizi e di eventuali condoni e, se rilasciato, il certificato di agibilità;
  • nel caso si debba richiedere un mutuo, rivolgersi alla banca per richiedere la disponibilità preventiva del finanziamento;
  • verificare che siano state corrisposte tutte le spese condominiali;
  • verificare lo stato degli impianti e chiedere al venditore le relative certificazioni di conformità.

Vediamo dunque alcuni aspetti da conoscere per formulare una proposta d’acquisto di un immobile che risulti vincente.

Che cos’è una proposta d’acquisto immobiliare

La proposta d’acquisto immobiliare è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un immobile a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare. Alla proposta d’acquisto si accompagna il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra.

La proposta d’acquisto risulta vincolante per l’acquirente che per un certo periodo di tempo non può revocarla. Il venditore è invece libero di valutare anche altre offerte e potrebbe rifiutare di concludere l’affare se riceve un’offerta migliore. Se invece la proposta d’acquisto viene accettata, questa si converte automaticamente in un contratto preliminare.

La proposta d’acquisto deve avere un termine ridotto, ad esempio una o due settimane, entro il quale il venditore dovrà accettarla e concludere l’affare.

Differenza tra proposta di acquisto immobiliare e contratto preliminare

Esiste una differenza tra proposta di acquisto di una casa e contratto preliminare di vendita (il cosiddetto “compromesso”). Con quest’ultimo venditore e acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Questo contratto serve a impegnare le parti dando il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata dell’immobile.

Proposta d’acquisto e caparra

La proposta d’acquisto viene solitamente accompagnata da una caparra. Di norma tale somma viene definita in proporzione rispetto al valore dell’immobile. La somma, di solito versata tramite assegno, resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto e, in caso di rifiuto, viene restituita al proponente.

Proposta d’acquisto senza caparra

Puoi scegliere di presentare una proposta d’acquisto senza caparra, magari perché non disponi di sufficiente liquidità, ma sappi che potresti avere maggiori difficoltà a far accettare la proposta dal venditore. Infatti la caparra rappresenta una tutela per il venditore nel caso in cui il promissario acquirente non proceda con l’acquisto e si riveli inadempiente. Non avendo una caparra da trattenere il venditore avrà maggiori difficoltà ad ottenere il risarcimento del danno subito.

Come si scrive una proposta di acquisto immobiliare

La proposta d’acquisto deve essere formulata in forma scritta e serve a siglare l’interesse dell’acquirente. Bisogna però prestare molta attenzione alle eventuali clausole contenute nella proposta d’acquisto in quanto, una volta firmata, potrà essere modificata solo con il consenso di entrambe le parti. Quando il venditore accetta la proposta apponendo la sua firma, entrambe le parti saranno vincolate al rispetto di quanto espletato nella proposta accettata.

Occorre quindi prestare attenzione alle modalità e ai tempi di pagamento del prezzo, alla eventuale esigenza di richiedere un mutuo, alla verifica della consistenza dell’immobile con riferimento alla regolarità urbanistica e degli impianti, ed infine ai tempi di consegna dell’immobile stesso.

È consigliabile farsi assistere dal notaio fin dalla redazione della proposta d’acquisto in modo da non rischiare di trovarsi vincolati a condizioni che non si è in grado di adempiere.

Cosa chiedere al venditore al momento della proposta d’acquisto

Per prima cosa è bene inserire alcune clausole nella proposta d’acquisto per verificare l’effettiva regolarità dell’immobile sul piano urbanistico, catastale e a livello condominiale. Informati sull’eventuale presenza di ipoteche: in questi casi l’aiuto di un notaio è prezioso perché egli potrà appurare se è consentita la cancellazione. Dovrai anche verificare il regolamento condominiale e le spese eventualmente in sospeso, la presenza di impiantistica a norma.

Ricorda anche di farti consegnare dal venditore la copia dell’atto di acquisto dell’immobile, gli estremi dei titoli abitativi edilizi o gli eventuali condoni, il certificato di agibilità e la scheda catastale dell’immobile. Richiedendo la visura catastale, poi, potrai ottenere tutte le informazioni relative all’immobile , l’eventuale sezione censuaria, foglio di mappa e particella, eventuale subalterno.

proposta di acquisto immobile vincolata alla concessione mutuo

Proposta di acquisto immobile vincolata alla concessione di mutuo

La proposta di acquisto immobile vincolata alla concessione di mutuo è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo cui è possibile stipulare una proposta per l’acquisto di un immobile ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto, in questo caso l’ottenimento del mutuo.

In altre parole si potrà inserire nella proposta d’acquisto di un immobile la clausola dell’inefficacia dell’obbligo di compravendita nel caso in cui il mutuo non venga concesso.

Per far sì che la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo, o meno.

Come recedere da una proposta di acquisto immobiliare

L’acquirente può riservarsi la possibilità di avere un ripensamento durante l’acquisto di un immobile, inserendo nel contratto una clausola che gli consenta di tornare indietro nel caso in cui il venditore abbia già accettato la proposta. Per poter eludere il vincolo contrattuale dovrà versare una “caparra penitenziale”: in questo caso potrà sciogliersi dal vincolo contrattuale perdendo solo la somma versata. 

In caso contrario egli dovrà chiedere il consenso al venditore di recedere dalla proposta d’acquisto, le somme infatti sono versate a titolo di “caparra confirmatoria” e oltre a perdere la caparra si esporrà al rischio di eventuali richieste di risarcimento da parte del venditore.