Come si diventa proprietari di un immobile all’asta?

Informazioni utili sul passaggio di proprietà in un’asta giudiziaria.

Dopo essersi aggiudicati una casa all’asta, per diventare effettivamente proprietari dell’immobile è necessario attendere l’emissione del decreto di trasferimento della proprietà da parte del giudice.

Tale decreto è il documento che sancisce il passaggio della proprietà del bene aggiudicato al nuovo proprietario, pertanto è fondamentale per avere l’effetto traslativo del diritto reale sul bene in capo all’aggiudicatario.

Il passaggio di proprietà nelle aste immobiliari è una questione complessa perché riguarda le modalità con cui si diventa proprietari di un immobile all’asta. Per questo motivo è bene chiarire alcuni punti fondamentali:

• cos’è il decreto di trasferimento;
• liberazione dell’immobile dopo il decreto di trasferimento;
• qual è il costo per il passaggio di proprietà di un immobile all’asta;
• come avviene la consegna delle chiavi di una casa all’asta;
• che fare se non c’è il decreto di trasferimento.

Cos’è il decreto di trasferimento

Il Codice Civile ci dà la seguente definizione di decreto di trasferimento:

”Provvedimento del Giudice dell’Esecuzione mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario”.

Si tratterebbe, in termini più semplici, di un documento che attesta il passaggio di proprietà dell’immobile in seguito all’acquisto all’asta. Con la firma del decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione delibera la cessione del bene espropriato all’aggiudicatario e, contestualmente, dà il via libera alla cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche gravanti sull’immobile, dal momento che i creditori si sono rivalsi sul bene e hanno ora la possibilità di ottenere la liquidità necessaria a soddisfare il credito nei confronti del debitore insolvente.

Si ricorda che il giudice può anche non firmare tale provvedimento e scegliere di bloccare la vendita: ciò avviene, ad esempio, se ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. In questo caso l’asta viene riaperta e il prezzo base sarà aumentato in seguito a nuove valutazioni.

Per ottenere la firma del decreto di trasferimento è necessario che l’aggiudicatario provveda a saldare il prezzo nei termini richiesti nell’ordinanza di vendita; una volta saldato il prezzo, trascorso un periodo di tempo che varia da un paio di settimane fino a 3 mesi, il giudice se ritiene idonea la vendita firmerà il decreto. Una volta ottenuta la firma del decreto sarà possibile ritirare il documento nell’apposito tribunale.

Liberazione dell’immobile dopo il decreto di trasferimento

Con il decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione dispone  “la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente…”.

Nel caso in cui l’immobile aggiudicato risulti occupato dal vecchio proprietario o da altri inquilini, occorrerà recarsi da un ufficiale giudiziario per ottenere il possesso. I costi di esecuzione dell’ordine di liberazione risultano a carico della procedura e non dell’aggiudicatario.

L’esecuzione della liberazione dell’immobile è attuata dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario. Il custode può avvalersi della forza pubblica per l’ordine di liberazione dell’immobile e nominare ausiliari.

Chi vanta la titolarità di un diritto di godimento del bene può impugnare il provvedimento di liberazione dell’immobile per opposizione. Il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui è stato notificato il provvedimento nei confronti del terzo.

Qual è il costo per il passaggio di proprietà di un immobile all’asta

Una volta aggiudicato il bene è necessario procedere con la registrazione del decreto di trasferimento, con cui viene effettivamente trasferita la proprietà del bene in capo all’aggiudicatario.

La registrazione del provvedimento, secondo la prassi seguita da molti Tribunali, spetta al professionista delegato alla vendita.

Egli si occuperà dunque delle operazioni del trasferimento attingendo dalla cauzione versata dall’aggiudicatario nel momento in cui ha presentato la domanda di partecipazione all’asta.

Le spese per il trasferimento della proprietà dell’immobile includono:

• imposta di registro (o IVA): l’ammontare dell’imposta di registro è pari al 9% (ridotta al 2% nel caso di prima abitazione;
• imposta ipotecaria e catastale, fissate a 50 euro ciascuna;
• tasse di bollo (pari a 16 euro a copia) e diritti di cancelleria (a partire da 11,54 euro) per il rilascio delle copie autentiche del decreto di trasferimento;
• compenso professionale del delegato.

Normalmente, l’entità di spese e onorari oscilla tra il 10% e il 15% circa del prezzo finale di aggiudicazione (se si tratta di una prima casa l’ammontare è inferiore).

Come avviene la consegna chiavi della casa all’asta

Decreto di trasferimento alla mano, abbiamo ora il titolo esecutivo che ci permette di agire per l’immediato rilascio dell’immobile. Dovremo quindi accordarci direttamente con il debitore per la consegna delle chiavi della casa all’asta.

Potremo anche rivolgerci direttamente al custode nominato dal Tribunale per ottenere le chiavi ed egli potrà provvedere anche al rilascio forzoso qualora l’occupante si rifiutasse di lasciare l’immobile.

Che fare se non c’è il decreto di trasferimento

Ai giudici è affidato il compito di firmare il decreto di trasferimento della proprietà di un immobile all’asta, ma, dal momento che un giudice ha in carico diverse decine di aste, possono volerci diversi mesi per compiere tutti gli accertamenti necessari affinché si riesca a verificare che la procedura si sia svolta senza errori.

Succede spesso, dunque, che la firma del decreto di trasferimento tardi anche di parecchi mesi.

Di solito è il delegato alla vendita che prepara per il giudice la bozza del decreto di trasferimento, la trasmette alla cancelleria del giudice affinché il giudice stesso, dopo gli opportuni controlli, apponga la sua firma sul decreto.

In questa fase possono trascorrere diversi mesi: il giudice infatti dovrà avere il tempo necessario per compiere tutta una serie di accertamenti necessari a verificare la correttezza della procedure.

Tra le altre cose, egli dovrà verificare che l’immobile venduto all’asta corrisponda esattamente all’immobile che fu pignorato, che l’aggiudicatario abbia versato il prezzo nei tempi previsti, che siano state cancellate le formalità che gravavano sull’immobile, che siano state correttamente eseguite le formalità pubblicitarie relative alla vendita e all’aggiudicazione, ecc.

Dopo aver eseguito questi accertamenti, il giudice firmerà il decreto di trasferimento.

Chi si trovasse nella situazione in cui la firma del decreto di trasferimento tardasse ad arrivare può presentare un’istanza di sollecito affinché si proceda alla sottoscrizione del decreto di trasferimento presentandola al delegato, oppure direttamente al giudice depositandola nella cancelleria del giudice stesso.

In molti casi, eventuali ritardi possono essere dovuti a lentezze burocratiche relative ai carichi di lavoro dei giudici della sezione del tribunale che si occupa delle aste immobiliari, e non a problematiche specifiche relative all’asta e all’aggiudicazione dell’immobile.