Come si legge una visura catastale?

Se stai pensando di acquistare un terreno o un fabbricato, sia esso una casa o un’attività commerciale, probabilmente saprai che tra i documenti che è fondamentale possedere rientra la visura catastale. Si tratta di un documento, diverso dalla visura ipotecaria (scopri qui le differenze), che di fatto contiene tutta la storia dell’immobile. Risulta particolarmente utile esserne in possesso, pertanto, in quanto può metterti al riparo da spiacevoli sorprese nascoste in sede di compravendita.

La consultazione di questo documento risulta essere particolarmente complessa per chi non ha familiarità con gli atti di natura catastale. Se stai leggendo questo articolo, probabilmente è la prima volta che ti trovi ad avere a che fare con termini quali, ad esempio, particella, rendita e foglio. Si tratta dei riferimenti catastali relativi ad abitazioni, fabbricati e terreni, particolari non sempre di facile interpretazione. Per comprendere come leggere una visura catastale, ti spiegheremo nel dettaglio:

• Cos’è una visura catastale e le diverse tipologie esistenti;
• Come si legge una visura catastale;
• I dati catastali identificativi dell’immobile;
• I dati di classamento;
• Altre informazioni da leggere nella visura catastale;
• Le differenze tra visura terreni e visura fabbricati.

Cos’è una visura catastale?

La visura catastale è un documento che contiene tutti gli atti e documenti catastali di un bene immobile, sia esso un terreno o un fabbricato, sito sul territorio nazionale. È utile per conoscere i dati identificativi e reddituali degli immobili e calcolare, di riflesso, la rendita catastale, ossia il suo valore. Così, sarà possibile calcolare facilmente i tributi dovuti per alcune imposte comunali come l’IMU e la TARI.

Questo documento, inoltre, consente di conoscere come elementi principali:

• i dati anagrafici degli intestatari dei beni immobili, siano esse persone fisiche o giuridiche;
• le mappe catastali, se la visura è riferita a un terreno, o le planimetrie se si tratta di un’unità immobiliare;
• tutti gli atti di aggiornamento catastale.

Avrai compreso come questa tipologia di documento sia indispensabile per stipulare un atto di compravendita. Per questo, prima di procedere con l’acquisto, è consigliabile chiederne copia al proprietario o, in alternativa, farne richiesta all’Agenzia delle Entrate. Le informazioni catastali, infatti, sono di pubblico dominio e l’accesso è consentito a tutti, con la sola eccezione delle planimetrie riservate in via esclusiva agli aventi diritto sull’immobile. Per richiedere la visura è necessario rivolgersi agli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate o in via telematica tramite i servizi online, nelle modalità spiegate sul sito della stessa Agenzia.

Le diverse tipologie di visura catastale

Esistono diversi tipi di visura che potresti ritrovarti a leggere:

• La visura catastale per soggetto (o nominativa), contenente i dati degli immobili intestati a un soggetto. Essa può essere richiesta in ambito comunale, provinciale o nazionale (in quest’ultimo caso saranno emesse più visure su base provinciale). Contiene solo i dati dei fabbricati, solo dei terreni o entrambi;
• La visura catastale per immobile, che fa riferimento a una singola unità immobiliare, fabbricato o terreno. Questo tipo di visura può essere attuale, ossia riguardare lo stato attuale dell’unità immobiliare, oppure storica e quindi contenere la cronistoria dell’unità immobiliare, relativa sia alle variazioni subite dall’unità immobiliare stessa sia all’eventuale alternanza di proprietari;
• In ultimo, la visura catastale storica per soggetto. Introdotta di recente, essa fornisce i riferimenti catastali degli immobili che sono stati intestati o sono ancora oggi intestati al soggetto. Questo tipo di visura contiene le date del periodo di intestazione ma senza dati censuari, cioè senza consistenza e rendita catastale delle unità immobiliari riscontrate. 

Come si legge una visura catastale?

La visura catastale presenta diverse sezioni, contenenti specifiche informazioni. Ecco un rapido riassunto:

• Nella parte superiore del documento è riportata la tipologia di visura richiesta. A destra troviamo data e ora d’evasione della richiesta e il numero della visura. Si tratta di informazioni importanti perché permettono di capire se il documento visualizzato è aggiornato o meno;
• Sotto questa sezione troviamo i dati inseriti al momento della richiesta. Nello specifico, saranno immediatamente leggibili:
  • il nome dell’intestatario e i suoi dati anagrafici, se si tratta di una visura nominativa o storica per soggetto
  • la provincia e il comune in cui si trova l’edificio o unità immobiliare, se si tratta di una visura per immobile. Il comune, in particolare, sarà identificato tramite il codice catastale identificativo, tradizionalmente noto in quanto è quello indicato all’interno del codice fiscale delle persone nate nel proprio territorio. In questo caso, i dati anagrafici dell’intestatario sono riportati appena sotto.
• Inoltre, altri dati leggibili saranno quelli relativi al catasto cui appartiene il documento, con distinzione tra terreni e fabbricati.

I dati catastali identificativi dell’immobile

La parte più corposa e importante della visura catastale è senz’altro quella contenente i dati catastali identificativi dell’immobile. Nello specifico riconosciamo:

• la sezione urbana, non sempre indicata, che si riferisce alla zona censuaria (A, B, C) in cui negli anni passati era stato suddiviso il territorio comunale per motivi urbanistici o geografici;
• il foglio, unità territoriale di suddivisione nella quale viene porzionato ogni comune italiano dal punto di vista catastale;
• la particella, detta anche mappale o numero di mappa, che consiste in un numero che identifica all’interno del comune ogni singolo terreno o fabbricato con la relativa area di pertinenza;
• il subalterno, che nel Catasto Fabbricati identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. Se il fabbricato è costituito da un’unica unità immobiliare, il subalterno potrebbe essere assente. Si trova anche nel Catasto Terreni con riferimento ai fabbricati ex rurali.

Dati di classamento

Dopo i dati catastali troviamo i dati di classamento, che per il Catasto Fabbricati includono:

• zona censuaria: viene attribuita dal catasto mediante una suddivisione dei comuni in zone sulla base della loro redditività (valore economico). Tendenzialmente è solo una per i comuni medio-piccoli e più di una per quelli più grandi;
• micro zona: è una sottozona della zona censuaria, spesso non indicata in visura;
• categoria catastale, una delle informazioni più importanti, è una sigla che indica la tipologia e la destinazione d’uso di una unità immobiliare. Nello specifico:
  • Abitazioni e uffici rientrano nella categoria A (A/2 indica un’abitazione civile, A/9 un villino);
  • Negozi, magazzini e rimesse rientrano nella categoria C (C/1 indica un’attività commerciale, C/2 un magazzino;
• classe, è un dato elaborato dal catasto che fa riferimento al pregio e al grado di produttività dell’unità immobiliare. Va dal numero 1, che indica il livello più basso, al numero 5 che è il livello più alto;
• consistenza, ossia la dimensione dell’unità immobiliare. Essa è misurata:
  • in vani catastali per le unità immobiliari con funzioni residenziali, non corrispondenti alle stanze ma determinati con uno specifico calcolo;
  • in metri quadrati per i locali commerciali, i garage, i magazzini ecc..;
• superficie catastale: indica la superficie (in metri quadri) dell’immobile con riferimento ai locali commerciali e artigianali, ai posti auto e dal novembre 2015 anche per gli immobili a destinazione residenziale. Viene suddivisa in superficie totale e in totale escluse le aree scoperte (come balconi, terrazzi, verande ecc.). Essa coincide, di fatto, con la superficie calpestabile;
• rendita catastale, cioè il valore espresso in euro con cui vengono determinate le imposte. Tale valore varia in base alla categoria, alla classe nonché all’estensione dell’immobile;

Altre informazioni da leggere nella visura catastale

Altre informazioni utili da leggere sono quelle relative all’origine della proprietà. Non di rado, infatti, la proprietà non è solo trasferita per compravendita, ma anche per successione (testamentaria o legittima) o donazione. Quest’informazione, ad esempio, è utile quando si decide di comprare un immobile oggetto di eredità, fattispecie per la quale è necessario conoscere le dinamiche che regolano la vendita e l’acquisto.

Inoltre, la visura catastale contiene anche indicazioni in merito a indirizzo, piano di ubicazione e riferimenti su ultimo atto di inserimento al catasto, notaio rogante e numero di protocollo di presentazione, con tanto di eventuali annotazioni.

Qual è la differenza tra visura terreni e visura fabbricati?

Le informazioni viste sopra fanno riferimento al Catasto Fabbricati. Ma cosa cambia per le visure catastali che fanno riferimento ai terreni?

La principale differenza è data dal fatto che nelle visure del catasto terreni la superficie non è indicata in metri quadrati ma in Ettari (Ha), Are (A) e centiare (Ca) tra i dati di classamento. Inoltre, tra i dati catastali non vengono mai indicati i subalterni poiché i terreni vengono individuati catastalmente solo attraverso il foglio e la particella. Unica eccezione, già specificata, è relativa ai fabbricati ex rurali ubicati sul terreno.

Altra peculiarità tipica delle visure catastali sui terreni è la distinzione tra reddito dominicale e agrario, ossia:

• Il reddito dominicale indica il valore economico che il Catasto attribuisce all’esercizio delle attività agricole e al suo proprietario, cui spetta l’esercizio stesso;
• il reddito agrario individua il reddito fondiario medio dei terreni imputabili ad attività di impresa (capitale di esercizio).

La visura catastale per acquistare e vendere un immobile

In sintesi, come avrai capito, la visura catastale è un documento attestante informazioni sia sulla proprietà di un immobile, sia di natura fiscale relativamente allo stesso.

La consultazione della visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate (di persona o online) è gratuita per il proprietario – anche solo in una quota e non nella totalità – del fabbricato o del terreno. Per i non proprietari, invece, è necessario pagare i tributi speciali catastali: per questo motivo, nel caso in cui stai pensando di acquistare casa, è opportuno richiederla al proprietario stesso.

Nel caso in cui, invece, tu stia pensando di vendere ricorda che aggiornare correttamente la visura può determinare un maggior guadagno. Il corretto inserimento di categoria catastale, rendita catastale e classe, infatti, influisce sulla valutazione complessiva dell’immobile. Inoltre, ti consentirà di vendere senza il rischio di contestazione da parte del futuro proprietario.