Come si legge una visura catastale

Le indicazioni utili per leggere una visura catastale per immobile.

Se stai pensando di acquistare casa probabilmente saprai che tra i documenti da richiedere al proprietario rientra la visura catastale. Potrebbe però essere la prima volta che ti trovi ad avere a che fare con questo tipo di documento e magari non hai ben chiaro come si legge. Una visura catastale contiene diversi dati come foglio, particella, rendita, che costituiscono i riferimenti catastali dell’abitazione; si tratta di elementi di non facile interpretazione; per questo motivo, è importante capire il significato di ogni singola voce della visura catastale, valutando i seguenti aspetti:

• cos’è una visura catastale;
• come si legge una visura catastale;
• dati catastali identificativi dell’immobile;
• dati di classamento;
• differenze tra visura terreni e visura;
• come si legge una visura catastale storica per nominativo.

Cos’è una visura catastale

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, contenente gli estremi principali di un immobile, sia esso un terreno o un fabbricato, sito sul territorio nazionale. È utile per conoscere la rendita catastale di un immobile, ovvero il suo valore, ai fini del calcolo di alcune imposte come l’IMU, la TASI e la TARI. È indispensabile anche per stipulare un atto di compravendita, quando viene richiesto un mutuo alla banca o ancora quando si vogliono conoscere gli immobili intestati a una persona o a un’impresa in Italia.

Esistono diversi tipi di visura:

• quella catastale per soggetto, contenente i dati degli immobili intestati a un soggetto e che può essere fatta in ambito comunale o provinciale nonché in ambito nazionale. Inoltre, può essere fatta per fabbricati e terreni, solo per fabbricati o solo per terreni;
• quella catastale per immobile, utilizzata per una singola unità immobiliare, fabbricato o terreno; questo tipo di visura può essere attuale, ovvero riguardare lo stato attuale dell’unità immobiliare, ovvero storica e quindi contenere una breve storia dell’unità immobiliare, sia in relazione alla ditta intestataria che alle variazioni subite dall’unità immobiliare stessa;
• visura catastale storica per soggetto: introdotta di recente, fornisce i riferimenti catastali degli immobili che sono stati intestati o sono ancora oggi intestati al soggetto, con le date del periodo di intestazione ma senza dati censuari, cioè senza consistenza e rendita catastale delle unità immobiliari riscontrate. 

Come si legge una visura catastale

La visura catastale presenta diverse sezioni, contenenti specifiche informazioni.

Nella parte superiore del documento è riportata la tipologia di visura, cioè se è nominativa (riferita cioè al soggetto/persona giuridica di cui sono stati inseriti nella richiesta i dati anagrafici o la denominazione/codice fiscale dell’impresa) o per immobile (quando, nella richiesta, ne sono stati inseriti i dati catastali) ed eventualmente, se è storica, con riferimento al soggetto o all’immobile.

Nella stessa sezione troviamo anche la data e l’ora di evasione ed il numero di documento estratto, elementi fondamentali che permettono di capire se il documento visualizzato è aggiornato o meno;

Sotto questa sezione, a sinistra, troviamo i dati della richiesta: nome dell’intestatario, comune e provincia in cui si trova l’edificio o unità immobiliare (con per ciascun comune il codice di identificazione), il tipo di catasto, se terreni o fabbricati, nonché il soggetto individuato con l’indicazione dei dati anagrafici e del codice fiscale.

Nella sezione centrale, nella prima colonna a sinistra, è indicato il numero di immobili presenti.

Nelle colonne successive sono riportati i dati catastali identificativi dell’immobile, di cui è importante dare opportuna spiegazione.

Dati catastali identificativi dell’immobile

I dati catastali identificativi dell’immobile includono:

• sezione urbana, si riferisce alla zona (A, B, C) in cui negli anni passati era stato suddiviso il territorio comunale per motivi urbanistici o geografici;
• foglio, un’unità territoriale nella quale viene suddiviso ogni comune italiano dal punto di vista catastale;
• particella, detta anche mappale, consiste in un numero che identifica ogni singolo terreno o ogni singolo fabbricato con la relativa area di pertinenza, presenti in un dato comune; subalterno, utilizzato principalmente per i fabbricati, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. Se il fabbricato è costituito da un’unica unità immobiliare, il subalterno potrebbe essere assente.

Dati di classamento

Dopo i dati catastali troviamo i dati di classamento, che includono:

• zona censuaria: viene attribuita dal catasto che ha suddiviso i comuni in zone sulla base della loro redditività (valore economico);
• micro zona: è una sottozona della zona censuaria, spesso non indicata in visura;
• categoria catastale, è una sigla che indica la destinazione d’uso di una unità immobiliare. Per esempio A/2 per un’abitazione civile, A/9 per un villino, C/1 per un’attività commerciale, C/2 per un magazzino ecc.;
• classe, è un dato elaborato dal catasto che fa riferimento al pregio dell’unità immobiliare e va dal numero 1, che indica il livello più basso al numero 5 che è il livello più alto;
• consistenza, misurata in vani catastali per le unità immobiliari con funzioni residenziali o in metri quadrati per i locali commerciali, i garage, i magazzini ecc.; i vani non corrispondono alle stanze ma vengono determinati tramite uno specifico calcolo;
• superficie catastale: indica i metri quadri dell’immobile con riferimento ai locali commerciali artigianali, ai posti auto e dal novembre 2015 anche per gli immobili a destinazione residenziale; è suddivisa in superficie totale e in totale escluse le aree scoperte (come balconi, terrazzi, verande ecc.); coincide con quella calpestabile;
• rendita catastale, cioè il valore espresso in euro con cui vengono determinate le imposte; tale valore varia in base alla categoria, alla classe nonché all’estensione dell’immobile;
• subalterno, che si riferisce esclusivamente ai fabbricati e precisa la singola unità immobiliare all’interno di un dato fabbricato.

Differenze tra visura terreni e visura fabbricati

A differenza delle visure del catasto terreni, nelle visure del catasto terreni la superficie non è indicata in metri quadrati ma in ettari, are e centiare tra i dati di classamento. Il reddito dominicale indica il valore economico che il Catasto attribuisce alla proprietà, mentre quello agrario individua il reddito dell’imprenditore agricolo. Inoltre, tra i dati catastali non vengono indicati i subalterni poiché i terreni vengono individuati catastalmente solo attraverso il foglio e la particella o mappale.

Come si legge una visura catastale storica per nominativo?

Al fine di leggere correttamente una visura catastale storica per nominativo è opportuno suddividerla in 2 parti:

• la prima presenta varie sezioni in ciascuna delle quali è indicata la situazione dell’immobile in un certo arco di tempo, con la specificazione degli atti da cui questa situazione è derivata;
• la seconda parte contiene delle sezioni temporali in cui vengono riportati i diversi passaggi di intestazione. Nella parte sottostante vengono indicati i dati catastali dell’immobile e le generalità dell’attuale intestatario.