Come si legge una visura catastale

come si legge una visura catastale

Le indicazioni utili per leggere una visura catastale per immobile.

Se stai pensando di acquistare casa probabilmente saprai che tra i documenti da richiedere al proprietario rientra la visura catastale. Potrebbe però essere la prima volta che ti trovi ad avere a che fare con questo tipo di documento e magari non hai ben chiaro come si legge. Una visura catastale contiene diversi dati come foglio, particella, rendita, che costituiscono i riferimenti catastali dell’abitazione; si tratta di elementi di non facile interpretazione; per questo motivo, è importante capire il significato di ogni singola voce della visura catastale, valutando i seguenti aspetti:

  • cos’è una visura catastale;
  • come si legge una visura catastale;
  • dati catastali identificativi dell’immobile;
  • dati di classamento;
  • differenze tra visura terreni e visura;
  • come si legge una visura catastale storica per nominativo.

Cos’è una visura catastale

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, contenente gli estremi principali di un immobile, sia esso un terreno o un fabbricato, sito sul territorio nazionale. È utile per conoscere la rendita catastale di un immobile, ovvero il suo valore, ai fini del calcolo di alcune imposte come l’IMU, la TASI e la TARI. È indispensabile anche per stipulare un atto di compravendita, quando viene richiesto un mutuo alla banca o ancora quando si vogliono conoscere gli immobili intestati a una persona o a un’impresa in Italia.

Esistono diversi tipi di visura:

  • quella catastale per soggetto, contenente i dati degli immobili intestati a un soggetto e che può essere fatta in ambito comunale o provinciale nonché in ambito nazionale. Inoltre, può essere fatta per fabbricati e terreni, solo per fabbricati o solo per terreni;
  • quella catastale per immobile, utilizzata per una singola unità immobiliare, fabbricato o terreno; questo tipo di visura può essere attuale, ovvero riguardare lo stato attuale dell’unità immobiliare, ovvero storica e quindi contenere una breve storia dell’unità immobiliare, sia in relazione alla ditta intestataria che alle variazioni subite dall’unità immobiliare stessa;
  • visura catastale storica per soggetto: introdotta di recente, fornisce i riferimenti catastali degli immobili che sono stati intestati o sono ancora oggi intestati al soggetto, con le date del periodo di intestazione ma senza dati censuari, cioè senza consistenza e rendita catastale delle unità immobiliari riscontrate. 

Come si legge una visura catastale

La visura catastale presenta diverse sezioni, contenenti specifiche informazioni.

Nella parte superiore del documento è riportata la tipologia di visura, cioè se è nominativa (riferita cioè al soggetto/persona giuridica di cui sono stati inseriti nella richiesta i dati anagrafici o la denominazione/codice fiscale dell’impresa) o per immobile (quando, nella richiesta, ne sono stati inseriti i dati catastali) ed eventualmente, se è storica, con riferimento al soggetto o all’immobile.

Nella stessa sezione troviamo anche la data e l’ora di evasione ed il numero di documento estratto, elementi fondamentali che permettono di capire se il documento visualizzato è aggiornato o meno;

Sotto questa sezione, a sinistra, troviamo i dati della richiesta: nome dell’intestatario, comune e provincia in cui si trova l’edificio o unità immobiliare (con per ciascun comune il codice di identificazione), il tipo di catasto, se terreni o fabbricati, nonché il soggetto individuato con l’indicazione dei dati anagrafici e del codice fiscale.

Nella sezione centrale, nella prima colonna a sinistra, è indicato il numero di immobili presenti.

Nelle colonne successive sono riportati i dati catastali identificativi dell’immobile, di cui è importante dare opportuna spiegazione.

Dati catastali identificativi dell’immobile

I dati catastali identificativi dell’immobile includono:

  • sezione urbana, si riferisce alla zona (A, B, C) in cui negli anni passati era stato suddiviso il territorio comunale per motivi urbanistici o geografici;
  • foglio, un’unità territoriale nella quale viene suddiviso ogni comune italiano dal punto di vista catastale;
  • particella, detta anche mappale, consiste in un numero che identifica ogni singolo terreno o ogni singolo fabbricato con la relativa area di pertinenza, presenti in un dato comune; subalterno, utilizzato principalmente per i fabbricati, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. Se il fabbricato è costituito da un’unica unità immobiliare, il subalterno potrebbe essere assente.

Dati di classamento

Dopo i dati catastali troviamo i dati di classamento, che includono:

  • zona censuaria: viene attribuita dal catasto che ha suddiviso i comuni in zone sulla base della loro redditività (valore economico);
  • micro zona: è una sottozona della zona censuaria, spesso non indicata in visura;
  • categoria catastale, è una sigla che indica la destinazione d’uso di una unità immobiliare. Per esempio A/2 per un’abitazione civile, A/9 per un villino, C/1 per un’attività commerciale, C/2 per un magazzino ecc.;
  • classe, è un dato elaborato dal catasto che fa riferimento al pregio dell’unità immobiliare e va dal numero 1, che indica il livello più basso al numero 5 che è il livello più alto;
  • consistenza, misurata in vani catastali per le unità immobiliari con funzioni residenziali o in metri quadrati per i locali commerciali, i garage, i magazzini ecc.; i vani non corrispondono alle stanze ma vengono determinati tramite uno specifico calcolo;
  • superficie catastale: indica i metri quadri dell’immobile con riferimento ai locali commerciali artigianali, ai posti auto e dal novembre 2015 anche per gli immobili a destinazione residenziale; è suddivisa in superficie totale e in totale escluse le aree scoperte (come balconi, terrazzi, verande ecc.); coincide con quella calpestabile;
  • rendita catastale, cioè il valore espresso in euro con cui vengono determinate le imposte; tale valore varia in base alla categoria, alla classe nonché all’estensione dell’immobile;
  • subalterno, che si riferisce esclusivamente ai fabbricati e precisa la singola unità immobiliare all’interno di un dato fabbricato.

Differenze tra visura terreni e visura fabbricati

A differenza delle visure del catasto terreni, nelle visure del catasto terreni la superficie non è indicata in metri quadrati ma in ettari, are e centiare tra i dati di classamento. Il reddito dominicale indica il valore economico che il Catasto attribuisce alla proprietà, mentre quello agrario individua il reddito dell’imprenditore agricolo. Inoltre, tra i dati catastali non vengono indicati i subalterni poiché i terreni vengono individuati catastalmente solo attraverso il foglio e la particella o mappale.

Come si legge una visura catastale storica per nominativo?

Al fine di leggere correttamente una visura catastale storica per nominativo è opportuno suddividerla in 2 parti:

  • la prima presenta varie sezioni in ciascuna delle quali è indicata la situazione dell’immobile in un certo arco di tempo, con la specificazione degli atti da cui questa situazione è derivata;
  • la seconda parte contiene delle sezioni temporali in cui vengono riportati i diversi passaggi di intestazione. Nella parte sottostante vengono indicati i dati catastali dell’immobile e le generalità dell’attuale intestatario.