Cosa sono i beni comuni non censibili?

cosa sono i beni non censibili

Definizione di beni comuni non censibili e loro disciplina.

All’interno di un condominio esistono parti comuni che, spesso, danno luogo a delle controversie in merito alla loro proprietà effettiva. Si tratta dei cosiddetti “beni comuni non censibili”. Cosa sono e come vengono trattati dal punto di vista catastale queste sezioni dell’edificio? Per rispondere a queste domande sarà importante approfondire questi aspetti:

  • Il censimento degli immobili urbani
  • La definizione di bene comune non censibile
  • Il valore probatorio delle risultanze catastali

Censimento degli immobili urbani

Ogni immobile urbano è soggetto a censimento, una vera e propria operazione di registrazione con cui ogni unità immobiliare di un edificio viene considerata in ogni sua parte e valutata per la sua capacità di produrre reddito proprio.

Un edificio può includere al suo interno più unità immobiliari (abitazioni, negozi, magazzini, autorimesse,ecc.), e, di contro, più edifici possono formare una medesima unità immobiliare (complessi scolastici, industriali, alberghieri, ecc.).

Ogni unità immobiliare, dunque, deve essere opportunamente “censita” all’interno di un apposito registro, detto “catasto edilizio urbano” o semplicemente “catasto fabbricati”. In questo registro, per ogni unità immobiliare devono essere riportati i suoi elementi di identificazione: Comune, Sezione (eventuale), Foglio, Particella, Subalterno, consistenza, categoria, classe di redditività e rendita catastale; i soggetti titolari che godono di diritti reali sull’immobile o i suoi possessori. Inoltre al catasto vengono depositate le planimetrie.

Il catasto ha come obiettivo quello di:

  • accertare le proprietà immobiliari urbane;
  • attribuire una rendita all’immobile (rendita catastale) ai fini del calcolo delle imposte fondiarie;
  • costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani.

Definizione di bene comune non censibile

Fondamentale per capire cosa si intende per “bene comune non censibile” è dunque il concetto di unità immobiliare. Questa infatti viene utilizzata per il calcolo della rendita catastale e più in generale dell’accatastamento.
L’art. 3 del regio decreto legge n. 653/1939 definisce un’unità immobiliare ”ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio”.

All’interno di un’unità immobiliare, si trovano uno o più vani che in virtù delle loro caratteristiche vanno a determinare la classe, la categoria e quindi la rendita dell’unità immobiliare.

È facile intuire, dunque, che per poter essere accatastato, ovvero “censito” al catasto come unità immobiliare, un bene deve produrre reddito.

Quando un bene non produce reddito, dunque, e per di più si trova collocato nelle parti comuni di un edificio – ad esempio le scale, gli androni, il locale caldaia ecc. – viene detto “bene comune non censibile”. Tale bene non deve essere censito, ossia accatastato ai fini dell’attribuzione di una rendita, perché non ha alcun valore dal punto di vista catastale. È quanto stabilito dalla circolare n. 2/84 che contiene la disciplina relativa ai beni comuni non censibili.

Tali beni dovranno comunque comparire catastalmente, infatti la medesima circolare impone che: “Tali porzioni, che per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni mod. 1, vanno comunque rappresentate nell’elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita, perché‚ non costituiscono le u.i. La possibilità, precedentemente esposta, di certificazione dell’elaborato planimetrico dà ragione della utilità connessa con la identificazione catastale anche di queste particolari porzioni”.

Occorre precisare come viene attribuito il subalterno (l’elemento numerico che identifica la singola unità immobiliare) dei beni comuni non censibili. L’attribuzione di tale identificativo, infatti, non è obbligatoria e viene lasciata alla discrezionalità di chi presenta l’accatastamento, tuttavia si suggerisce di attribuire il medesimo subalterno alle porzioni comuni non censibili godute da uno stesso insieme di unità immobiliari, “anche se poste su piani diversi e non contigue (ad esempio: androne, scale, accesso esterno, ascensore, ecc.).”.

Pertanto, è bene che, ad esempio, le scale di un palazzo con più piani siano raggruppate con gli altri beni comuni non censibili e individuate dal medesimo subalterno.

In sintesi, dunque, i beni comuni non censibili rappresentano quelle parti dell’unità immobiliare:

  • che non hanno capacità reddituale autonoma;
  • che sono comuni a tutte o ad alcune delle unità immobiliari per destinazione o perché sono caratterizzate da utilizzazione indivisa.

Valore probatorio delle risultanze catastali

I beni non censibili, dunque, devono essere iscritti al catasto, anche se tale iscrizione non ha valore a fini probatori. Il catasto infatti non risulta vincolante ai fini dell’accertamento della proprietà di un bene, e questo vale anche per i beni comuni non censibili.

Ad esempio, le scale di un condominio, considerate parti comuni a livello catastale, potrebbero per effetto di un accordo tra i vari condomini essere considerate di proprietà esclusiva di uno di essi e quindi le risultanze catastali non avrebbero un valore probatorio definitivo della proprietà effettiva, bensì meramente sussidiario. In questi casi si renderebbe necessario un correttivo delle risultanze catastali al fine di definire chi è proprietario del bene.