Novità 2018 sul bonus prima casa

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Agevolazioni acquisto prima casa 2018, cosa cambia

Il bonus prima casa viene ora esteso anche a coloro che sono proprietari di un precedente immobile, che a causa della non idoneità del primo si trovano ad acquistarne un secondo.

La decisione arriva dalla Corte di Cassazione, che con la sentenza n.2565/2018 contribuisce a risolvere un tema molto dibattuto, quello delle agevolazioni per l’acquisto prima casa in caso di impossidenza.

Da oggi, possono accedere ai benefici previsti anche gli acquirenti che sono già titolari di un alloggio, se questo è ritenuto “non idoneo” ad essere abitato. L’ipotesi prevede, dunque, che la seconda casa possa essere acquistata godendo delle agevolazioni per l’acquisto prima casa (a condizione, però, che la prima abitazione non sia stata acquistata usufruendo del bonus).

Come ricorda il Sole 24 Ore, il principale presupposto per accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione riguarda il non avere la proprietà di un’altra casa acquisita con beneficio fiscale e non essere proprietari di un’altra abitazione all’interno dello stesso Comune. Ma cosa succede se la prima abitazione risulta “non idonea” ad essere abitata? Una questione delicata, che da alcuni anni è stata interpretata in maniera assai ampia, generando non poche controversie e dibattiti in Giurisprudenza.

La sentenza della Corte di Cassazione vuole fare chiarezza, specificando che esistono due tipi di inidoneità:

  • l’inidoneità di tipo soggettivo, relativa alla situazione personale del contribuente. Ad esempio, un’abitazione è inidonea se l’acquirente al momento dell’acquisto era single e ora è sposato con figli.
  • l’inidoneità di tipo oggettivo, relativa alle condizioni dell’edificio. Ad esempio qualora l’immobile sia fatiscente viene ritenuto inidoneo. Nell’inidoneità oggettiva rientra anche l’”inidoneità giuridica”, che si verifica quando il proprietario dell’abitazione non la può utilizzare in quanto concessa in locazione ad altri.

Le agevolazioni sull’acquisto della nuova casa sono previste anche per chi compra un immobile all’asta giudiziaria.
Ma vediamo nel dettaglio cosa è il bonus prima casa e come usufruirne.

Cos’è il bonus prima casa

Chiunque si trovi ad acquistare la prima abitazione può usufruire del “bonus prima casa”. Cos’è? Si tratta di un’agevolazione fiscale prevista per chi compra o riceve a titolo gratuito – in seguito a donazione o testamento – la sua prima abitazione.

In sostanza, l’acquirente versa imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione, in presenza di determinate condizioni.

Ecco cosa prevede il bonus prima casa:

  • imposta di registro proporzionale pari al 2% e imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna per chi acquista da privato (o da un’azienda che vende in esenzione IVA).
  • IVA ridotta al 4% e imposte di registro, catastale e ipotecaria pari a 200 euro ciascuna per chi acquista da un’impresa con vendita soggetta ad IVA.

Come accedere al bonus acquisto prima casa 2018

Chi si trova ad acquistare un’abitazione per la prima volta vorrà sapere se può richiedere il bonus prima casa, come funziona e quali sono i requisiti per accedervi.

Al fine di accedere al bonus prima casa, l’acquirente deve:

  • non possedere abitazioni per cui ha già usufruito delle agevolazioni prima casa, oppure venderle entro 1 anno;
  • risiedere nel Comune in cui acquista l’abitazione oppure trasferire la residenza entro 18 mesi. È importante a questo scopo includere la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza nell’atto di acquisto. Anche chi dimostri di avere la propria sede di lavoro nel suddetto Comune può avere accesso al bonus;
  • non essere già proprietario di un’altra abitazione nello stesso Comune e né essere titolare del diritto d’uso, usufrutto o abitazione in un altro immobile all’interno dello stesso Comune per cui vengono richieste le agevolazioni.

Ricordiamo che per poter richiedere il bonus prima casa l’abitazione deve rientrare nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, purché classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. È necessario, tuttavia, che siano destinate in maniera durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Abbiamo già detto che gli incentivi per l’acquisto della prima casa vengono riconosciuti solo in presenza di alcune condizioni e se l’acquirente soddisfa determinati requisiti. Ma come richiedere il bonus? Chi vuole accedere alle agevolazioni per l’acquisto dovrà dichiarare espressamente di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (mediante dichiarazione che può essere resa anche con atto successivo che va a integrare l’originario atto di compravendita).

Acquisto all’asta: vale il bonus prima casa?

Anche per la vendita all’asta è prevista la possibilità di usufruire del bonus prima casa, a patto che l’acquirente presenti la richiesta di avvalersi dell’agevolazione contestualmente all’istanza di partecipazione all’asta. È fondamentale che tale dichiarazione, quindi, venga presentata prima della registrazione del decreto di trasferimento presso l’Agenzia delle Entrate.

È altresì possibile inserire tale dichiarazione in un momento successivo, anche dopo l’emissione del decreto di trasferimento; il punto fermo rimane il momento della registrazione del decreto presso l’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, dunque, la richiesta pervenga successivamente alla data di registrazione del decreto di trasferimento, il bonus prima casa non potrà essere concesso in caso di acquisto all’asta.