Superbonus 110% per i condomini: chiarimenti e informazioni utili

Introdotto dal DL Rilancio e recentemente prorogato dalla Legge di Bilancio 2021, superbonus 110% rappresenta un’interessante novità fiscale. La misura è stata pensata per dare avvio alle opere di riqualificazione energetica e strutturale dei condomini. Rispettare tutti i passaggi e gli adempimenti può essere un compito arduo. tuttavia è l’unica maniera per ottenere l’agevolazione evitando eventuali sanzioni. A partire dal via libera dato dall’Assemblea condominiale, attraverso la documentazione e le certificazioni da produrre, vediamo come funziona, per i condomini superbonus 110%. In aggiunta ricordiamo che, i condomini, le case popolari e le persone fisiche potranno portare in detrazione le spese sostenute e documentate fino al 31 -12 -2022. Infine cessa l’obbligo di eseguire il 60% dei lavori entro giugno ’22.

Superbonus 110%. Il primo step. L’ok dell’Assemblea Condominiale

Per decidere il tipo d’interventi, capire i costi e i tempi di realizzazione, il primo passo è l’Assemblea Condominiale. Attraverso questo organo, dunque, i Condomini potranno avviare le pratiche per poter usufruire del superbonus 110%. Sorge quindi spontaneo chiedere quale sia il numero minimo di condòmini, necessario per l’approvazione dei lavori. In questo senso il Decreto Agosto ha fatto chiarezza in merito, stabilendo che, una volta nominata l’impresa edile che realizzerà i lavori, la decisione può essere approvata in seconda convocazione. Qui basterà un terzo dei condòmini, in rappresentanza di almeno un terzo dei millesimi. Il quorum è ridotto. Infatti, secondo il decreto, basta che sia rappresentato un terzo del valore dell’immobile e la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea Condominiale.

Durante l’Assemblea Condominiale per la delibera del superbonus 110%, i tecnici possono partecipare. Anzi è consigliata la loro presenza poiché potranno rispondere ad eventuali domande sulle opere da realizzare, gli interventi necessari e i materiali che verranno usati. L’assemblea si può svolgere sia per via telematica, che in presenza. Una volta che la delibera è stata approvata, i contrari o gli assenti hanno a disposizione un mese di tempo per impugnarla. In ultimo all’interno della Delibera Condominiale deve essere indicato il compenso specifico spettante all’Amministratore di Condominio. Passiamo ora a esaminare quali sono, per i Condomini, le spese e i requisiti necessari per usufruire di questa importante agevolazione fiscale promossa dal Governo.

Spese, requisiti e tempistiche per il Superbonus 110%

Il superbonus 110% è chiaramente una misura molto conveniente per i contribuenti. D’altra parte, però, lo è molto meno per lo Stato italiano. È lecito quindi pensare che i controlli su certificazioni e documenti saranno capillari, accurati e precisi. Il rischio d’incorrere in sanzioni è, dunque, particolarmente alto. In questo senso diventa fondamentale nominare uno o più professionisti per effettuare una seria diagnosi energetica dello stabile. In questo modo si potrà avere un preventivo dei costi e stimare i tempi di realizzazione. Sottolineiamo che, il requisito minimo per poter usufruire dell’agevolazione fiscale, è il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio o il raggiungimento della classe energetica più elevata. Questo miglioramento è a opera dei cosi detti interventi trainanti.

Un secondo requisito per il superbonus 110% e quello del tetto di spesa per ciascun lavoro trainante. In questa ottica la fase di studio e preparazione è estremamente importante per avere una rigorosa analisi di fattibilità. Questa potrebbe portare sia a esiti positivi che negativi. In questa fase i tempi si dilatano un po’ e vediamo il perché. All’approvazione dell’assemblea, infatti, deve seguire un’analisi di prefattibilità che verificherà la conformità urbanistica ed edilizia. Reperire tutta la documentazione necessaria può, in questi casi, richiedere alcuni mesi. Infine, nel caso in cui lo stabile sia conforme e in possesso dei requisiti necessari, si passa alla seconda fase, quella di fattibilità. Anche qui, entrare in possesso di tutta la documentazione necessaria, può richiedere qualche mese di tempo.

Trainati e trainanti. Gli interventi ammessi

La misura di agevolazione fiscale spetta per la realizzazione di alcuni interventi definiti trainanti. Questi si possono a loro volta individuare in: 1) lavori d’isolamento termico. 2) Interventi di sostituzione degli impianti termici. 3) realizzazione di opere antisismiche. Inoltre è bene sapere che la detrazione è valida in caso di realizzazione di più interventi trainati contemporaneamente. In questo caso, però il tetto massimo di spesa detraibile è dato dalla somma degli importi stanziata per ogni intervento realizzato. I lavori, eseguiti sulle parti comuni dello stabile di almeno uno degli interventi trainanti – impianto antisismico, cappotto e impianto termico – permette a ogni condomino di portare in detrazione gli importi per gli interventi effettuati sulla sua unità immobiliare. Questi sono i cosiddetti lavori trainati.

Quando parliamo d’interventi trainati ci riferiamo ai lavori di sostituzione di finestre e infissi. Oppure a lavori d’istallazione d’impianti foto voltaici e pannelli solari per il riscaldamento dell’acqua. Interventi volti alla realizzazione d’infrastrutture per la ricarica delle auto elettriche o l’acquisto di schermature solari (tende da sole e affini) rientrano, anch’essi, nel novero degli interventi detraibili con il superbonus 110%. Infine ricordiamo che la misura fiscale si estende anche alle opere di abbattimento delle barriere architettoniche. Tuttavia questi ultimi interventi devono essere realizzati in concomitanza con i lavori trainanti e a favore con più di 65 anni di età. In definitiva l’accesso al bonus fiscale è previsto per gli interventi effettuati su interi complessi condominiali.

Il Superbonus110%, una misura che piace

Molte analisi di gradimento fatte sul superbonus 110%, ci restituiscono l’immagine di un incentivo che incontra il favore della maggioranza degli italiani. Una misura che piace sia quando interviene su edifici condominiali, sia quando si tratta di operare su edifici unifamiliari o su unità immobiliari indipendenti. Gli edifici condominiali, infatti, determinano ben il 43% del valore degli interventi. Glie stabili unifamiliari e gli immobili indipendenti, invece, determinano rispettivamente il 35 e il 22%. La recente proroga ha agevolato e facilitato l’accesso al credito per le imprese edili coinvolte nei lavori previsti dalla misura fiscale del Super bonus 110 %. In ultimo ricordiamo che le procedure per usufruire del superbonus sono molto complesse. Vediamo, di seguito, a chi è bene affidarsi.

Superbonus 110% e condomini. A chi affidarsi ?

La complessità degli interventi che permettono di usufruire dei vantaggi fiscali del Superbonus 110% è tale e tanta che impossibile immaginare di poter fare tutto da soli. Rischi, documentazione tecnica difficile da reperire in tempi brevi, fanno dell’iter per la richiesta dei bonus, un vero calvario. Per non rischiare di perdere l’agevolazione consigliamo di affidarsi a professionisti del settore. In particolare sarebbe necessario rivolgersi a: un termo tecnico specializzato, per la valutazione energetica dell’immobile. Un esperto fiscale per verificare la possibilità di accedere alle detrazioni. Un ingegnere, un architetto e un geometra per coordinare tutti gli interventi. Infine sarebbe bene rivolgersi a un tecnico che prepari l’asseverazione per lo stato di avanzamento dei lavori o per la fine degli stessi.