Vendere casa con il mutuo e comprarne un’altra

vendere casa con mutuo in corso

La casa con mutuo si può vendere? Dopo quanto tempo si può vendere la prima casa? Scopri tutte le informazioni!

Nel mercato attuale, in cui i prezzi degli immobili continuano a scendere, la scelta di comprare casa è sicuramente vantaggiosa. Gli affari non mancano e, grazie anche alle aste immobiliari, è possibile risparmiare notevolmente sull’acquisto di un’abitazione.

Può capitare, però, che, dopo aver comprato casa con mutuo, si presenti un’occasione di acquisto ancora migliore. Come fare, allora, per vendere casa con mutuo e comprarne un’altra

Esistono diverse opzioni tra cui scegliere. Vediamole:

  • mutuo ponte;
  • mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile;
  • estinzione anticipata del mutuo;
  • accollo del mutuo.

È bene valutare attentamente le diverse soluzioni prima di scegliere quella più adatta alle proprie esigenze. Vediamo, allora, di spiegare quali sono le diverse strade da percorrere per la vendita casa con mutuo in corso.

Mutuo ponte

Già diffuso all’estero dall’inizio del secolo, il mutuo punte ha preso piede anche in Italia da qualche anno. Permette ai proprietari di un’abitazione, che vogliono acquistare un’altra casa prima di vendere quella in loro possesso, di richiedere un mutuo, di breve durata, che verrà rimborsato con i proventi della vendita dell’immobile.

Il mutuo ponte non deve superare i 24 mesi di durata e il suo importo non deve andare oltre il 60% del valore dell’immobile. In questo modo, chi è già proprietario di un immobile può vendere casa con mutuo in corso senza che questa risulti seconda casa.

Mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile

In alternativa, chi acquista una casa, ma ha già un mutuo che grava sulla precedente abitazione, può utilizzare il nuovo immobile per garantire il finanziamento e liberarsi del peso del precedente mutuo. Questa operazione può essere svolta presso alcuni istituti di credito attraverso la cosiddetta “sostituzione di garanzia”, e, di fatto, sposta l’ipoteca sul nuovo immobile liberando quello precedente. Il contratto di mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile deve essere redatto da un notaio.

Estinzione anticipata del mutuo

Chi invece non ha la possibilità di estinguere il mutuo, può optare per l’estinzione anticipata dello stesso. Due sono le strade possibili:

  • estinguere il mutuo prima dell’atto: se si possiede la somma sufficiente ad estinguere anticipatamente il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, si può versare in un’unica soluzione il capitale residuo all’istituto di credito, il quale rilascerà quietanza e cancellazione di ipoteca, lasciando libero il proprietario di acquistare un nuovo immobile. Tale soluzione, ovviamente, richiede che si abbia tutta la liquidità necessaria a rimborsare il mutuo prima della sua scadenza. Ecco perché non sempre è facilmente percorribile.
  • estinguere il mutuo al rogito: in alternativa, si può decidere di estinguere anticipatamente il mutuo utilizzando il denaro incassato dalla vendita della casa. In questo caso l’estinzione anticipata avviene contestualmente al rogito. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma residua del mutuo (incluse eventuali penali), che verrà versato in pagamento alla banca che ha concesso il finanziamento. Questa rilascerà una quietanza dell’avvenuta estinzione e provvederà a cancellare l’ipoteca.

Accollo del mutuo

Un’ulteriore soluzione per la vendita casa con mutuo in corso prevede la possibilità di accollare il mutuo al nuovo proprietario. In questo caso l’acquirente della casa subentra al pagamento delle rate residue del mutuo, liberando di fatto il vecchio proprietario che potrà stipulare un nuovo mutuo da zero. Ovviamente, perché questa opzione sia percorribile, l’acquirente deve accettare le condizioni a cui è stato stipulato il mutuo originario. 

Se si opta per l’accollo del mutuo, la banca dovrà rilasciare un documento per liberare il proprietario della responsabilità del pagamento di rate precedenti, ed evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati dall’intestatario precedente del mutuo.

Dopo quanto si può vendere una casa con mutuo

Abbiamo visto che è possibile vendere casa con mutuo per acquistarne un’altra. Ma dopo quanto tempo si può fare? Come vendere la prima casa senza perdere il bonus?

Bisogna sapere che un immobile acquistato con il bonus prima casa non può essere rivenduto prima di 5 anni a meno che, entro 1 anno dalla rivendita dell’immobile già acquistato con le agevolazioni, il contribuente ne acquisti un altro con gli stessi requisiti della “prima casa”. In caso contrario, egli dovrà versare le imposte “risparmiate” all’epoca del primo rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Quindi, è possibile vendere la prima casa prima di 5 anni, a patto di acquistarne un’altra entro 12 mesi. Se non si acquista un’altra abitazione si va incontro alle sanzioni.

È invece sempre possibile vendere casa con mutuo dopo 5 anni. In questo caso non si perderanno le agevolazioni acquisite al tempo del rogito della prima casa e non si subirà alcuna sanzione.

Se la casa che viene acquistata entro 1 anno dalla vendita della precedente viene adibita ad abitazione principale, se questa soddisfa i requisiti per l’agevolazione “prima casa”, il bonus non decade e l’acquirente ottiene un credito d’imposta sul riacquisto.

Se invece il proprietario vende la prima casa e non ne acquista subito un’altra entro un anno, l’agevolazione decade e viene applicata una sanzione pari al 30% della maggiore imposta.