Acquistare casa in diritto di superficie: come funziona e cos’è

Ti sarà forse già capitato di imbatterti in annunci immobiliari che parlavano di “diritto di superficie’’. Oppure, hai trovato offerte di vendita con la formula “99 anni” o “area 167”. Se non sai come interpretarli, continua a leggere per capirne di più.

Diritto di superficie (o anche ‘proprietà a 99 anni’ o ‘zona 167’). Cosa significa?

Quando si parla di acquisto in diritto di superficie – o si usano le altre due espressioni indicate sopra –, ci si riferisce alla possibilità di acquistare un immobile senza ottenere contestualmente la proprietà del terreno su cui questo è edificato – proprietà che rimane in capo all’ente pubblico, generalmente il Comune, che ne ha deliberato la costruzione. Numerosi immobili sono sottoposti a tale regime nel nostro Paese. Si tratta di solito di abitazioni ubicate in zone periferiche, destinate all’edilizia popolare o agevolata: il principale benefit di un immobile acquistato in diritto di sola superficie è infatti rappresentato da un prezzo sensibilmente più basso rispetto al valore di mercato dello stesso. Per intenderci, il Comune, o altro ente di diritto pubblico proprietario del terreno commissiona a imprese di costruzioni, cooperative, Ater etc. la realizzazione di fabbricati da destinare ad Edilizia Convenzionata Economica e Popolare a un costo contenuto, a condizione, poi, che gli stessi fabbricati vengano alienati a prezzi calmierati. L’Ente si riserva inoltre la titolarità del suolo, per prevenire eventuali speculazioni future. Introdotta dalla legge n. 167 del 18 aprile 1962 (da cui l’espressione “zona 167”), la vendita in diritto-di-superficie si atteggia dunque come uno strumento di politica urbanistica sfruttabile dagli Enti Pubblici per rendere effettivo il diritto di abitazione, dato che offre la possibilità di comprare casa anche alle fasce sociali meno abbienti.

Vantaggi dell’acquisto di una casa con diritto di superficie

Il vantaggio più evidente di una abitazione acquistata in regime di superficie – come abbiamo visto – è senz’altro il prezzo ridotto rispetto a quello praticato nel libero mercato, cioè rispetto al prezzo medio degli immobili con caratteristiche similari e proprietà “piena”. E proprio il prezzo è probabilmente il primissimo elemento che si considera quando si organizza la ricerca di un immobile. È sulla base del budget stanziabile, infatti, che si comincia a definire la rosa degli immobili da esaminare. L’aspetto economico può risultare quindi particolarmente appetibile per le persone giovani – single o in coppia – e, in generale, per tutti coloro che desiderano comperare una casa in cui vivere, magari la prima, ma dispongono di una liquidità relativamente contenuta e non possono (o non vogliono) ricorrere a finanziamenti sostanziosi. Al contrario, la convenienza economica non rappresenta un particolare incentivo per chi intenda acquistare con finalità di investimento. Anche perché, come vedremo fra breve, le vendite in diritto di sola superficie comportano per i compratori alcune limitazioni riguardo alla possibilità di mettere a frutto o ri-alienare gli immobili in questione.

I contro

Come già anticipato, gli appartamenti acquistati nella sola superficie portano con sé alcuni vincoli, che è opportuno conoscere se si sta prendendo in considerazione tale soluzione. Innanzitutto, per definizione, chi compra casa con questo regime ottiene una proprietà “non piena”, cioè non diventa titolare del terreno su cui l’immobile è edificato. Ma se questa limitazione può apparire di primo acchito più teorica che concreta, forse ti interesserà maggiormente sapere che un immobile di cui si acquista la sola superficie, di norma, non può essere rivenduto né locato immediatamente (occorre attendere un certo numero di anni) e, soprattutto, non a prezzi di libero mercato. In alcuni casi, sono anche previste limitazioni relativamente alla cerchia dei possibili soggetti acquirenti. Ogni ente detta condizioni leggermente diverse in proposito, ma queste sono le regole di base. Inoltre, la proprietà in zona 167 è anche limitata nel tempo: dura infatti solo 99 anni, eventualmente rinnovabili per un periodo altrettanto lungo (ecco perché l’istituto è anche noto come “proprietà a 99 anni”). Ad ogni modo, le condizioni e i vincoli specifici di ciascuna proprietà in diritto superficie sono puntualmente indicati nell’apposita Convenzione che accompagna il relativo contratto di compravendita. Altro svantaggio di tali transazioni immobiliari consiste poi nel fatto che, trattandosi di un’edilizia agevolata, non ci si potrà aspettare di trovare appartamenti di lusso in questa categoria, rifiniti con materiali e stili di particolare pregio; inoltre, un aspetto riscontrabile specialmente negli immobili a 99 anni di più recente costruzione è l’ubicazione in zone piuttosto decentrate.

Concludendo

In conclusione, fatta una somma algebrica dei pro e contro rapidamente illustrati sopra, possiamo dire che l’acquisto di una casa in zona 167 può rivelarsi una soluzione interessante, soprattutto quando si dispone di un budget ridotto. È infatti generalmente possibile ovviare ai vincoli connessi a tale regime immobiliare mediante la cosiddetta affrancazione, cioè corrispondendo all’ente alienante una cifra all’incirca equivalente alla differenza fra prezzo calmierato e valore di mercato dell’abitazione. In questo modo, si potrà “riunificare” la proprietà dell’immobile con quella del terreno su cui questo insiste. Con il vantaggio di poter differire il pagamento di tale somma a un momento successivo rispetto all’acquisto, senza fretta e senza obblighi – a differenza di quanto avviene, per esempio, per il pagamento delle rate di un mutuo. La convenienza, però, sarà effettiva solo se si è pienamente consapevoli di cosa si acquista e a quali condizioni. Ecco perché consigliamo di studiare dettagliatamente la Convenzione relativa all’immobile che si sta valutando, per capire bene:

  • dopo quanto tempo è possibile vendere o locare l’immobile, a quale prezzo, e a chi;
  • se esistono eventuali diritti di prelazione in capo al cedente
  • a quali condizioni è possibile affrancare la proprietà e renderla “completa”.

Per ottenere una copia della Convenzione ci si potrà magari rivolgere all’amministratore del condominio in oggetto; mentre la consulenza di un professionista del settore immobiliare potrà aiutarti a valutare con obiettività se stai per concludere un affare o… se è meglio continuare a cercare!