Affittare una casa vacanza: guida per proprietari

Chi possiede una seconda casa può scegliere di optare per gli affitti brevi turistici, trasformando l’immobile in una valida fonte di reddito. Naturalmente, non è possibile improvvisarsi affittacamere: per poter mettere in affitto una casa vacanza, è necessario adempiere agli obblighi fiscali, e rispettare le norme di legge relative agli affitti turistici. In questo articolo troverai tutte le informazioni utili per iniziare ad affittare la tua seconda casa, o per mettere a disposizione per gli affitti una stanza di casa tua.

Affittare una casa vacanza: breve guida per i proprietari di casa

Prima di iniziare a preoccuparsi del lato burocratico e finanziario, è importante assicurarsi che l’immobile sia idoneo a ospitare turisti. Questo significa che la casa vacanza dovrà essere perfettamente conforme a tutte le norme in materia di sicurezza edilizia e di igiene. Una volta che ti sarai accertato della conformità del tuo immobile e sarai entrato in possesso di tutti i documenti che lo attestano, dovrai richiedere anche il certificato di prestazione energetica dell’immobile. Ottenuta questa documentazione di base, potrai iniziare a mettere in moto le pratiche per affittare la tua casa ai turisti.

Come prima cosa, dovrai occuparti di adempiere agli obblighi di legge. Infatti, la legge italiana richiede a tutti i gestori di strutture ricettive, di qualsiasi tipo, di comunicare i dati degli ospiti alla Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo. Questi dati vanno inviati alla Polizia tramite un apposito sito web, il “Servizio Alloggiati”, che trovi a questo link. I dati degli ospiti devono essere obbligatoriamente comunicati agli agenti deputati sia nel caso in cui tu stia affittando la casa intera, che nel caso in cui tu stia mettendo a disposizione dei turisti solo una stanza della tua abitazione. Il processo per iscriversi al Portale Alloggiati richiede un po’ di tempo, e varia da Provincia a Provincia; generalmente, dovrai prima installare un certificato apposito sul tuo PC, e in seguito registrarti presso il servizio. Ti consigliamo di registrarti al Portale Alloggiati con un po’ di anticipo: in questo modo potrai tranquillamente inviare tutti i dati entro la scadenza delle 24 ore, senza incorrere in eventuali problemi nell’iscrizione o errori informatici.

Inoltre, l’ospite dovrà firmare un contratto di affitto, il cui modello è disponibile sia presso i Comuni che sui siti web dedicati al mondo degli affitti. Solo per gli affitti di durata superiore ai 30 giorni il contratto andrà registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Con l’iscrizione degli ospiti al Portale Alloggiati e la stipula di un regolare contratto che attesti l’affitto breve, non dovrai adempiere a ulteriori obblighi: per affittare ai turisti una casa di tua proprietà non avrai bisogno di partita IVA, né di particolari autorizzazioni.

L’aspetto fiscale degli affitti brevi turistici

Il regime di tassazione varia a seconda della modalità con cui hai deciso di mettere in affitto il tuo immobile. Infatti, dai primi mesi del 2020, è stata introdotta la cosiddetta “Tassa AirBnB”, che obbliga gli intermediari d’affitto (come, appunto, AirBnB, Booking e Homeaway) ad agire come sostituto d’imposta per i proprietari di casa. Questo significa che, se deciderai di affittare la tua casa vacanze tramite una di queste piattaforme, questa si occuperà di tutto: tratterrà automaticamente le imposte dovute, e le verserà al tuo posto all’Agenzia delle Entrate. La trattenuta è pari alla normale cedolare secca sugli affitti sia di breve che di lungo periodo, e ammonta al 21% del canone. Ti ricordiamo che la cedolare secca sostituisce l’Irpef, le imposte di bollo, le addizionali e le imposte di registro: una volta che la piattaforma intermediaria avrà pagato il 21% del canone, non dovrai corrispondere più nulla. Naturalmente, rimarrà per te l’obbligo di inserire i guadagni derivanti dall’affitto della tua casa nella dichiarazione dei redditi.

Se preferisci mettere in affitto la casa vacanza in totale autonomia, dovrai provvedere da solo al versamento della cedolare secca. In alternativa potrai optare per un altro regime di tassazione, ossia quello di tassazione ordinaria; in questo caso, naturalmente, non dovrai corrispondere il 21% del canone, ma calcolare l’ammontare delle tasse da versare secondo il regime previsto per i redditi fondiari, come è appunto considerato l’affitto nel quadro legislativo corrente.

Sia che tu decida di optare per la cedolare secca, che per il regime di tassazione ordinaria, dovrai corrispondere le tasse sul canone d’affitto ogni mese, prima del giorno 16 del mese successivo alla riscossione del canone. Il pagamento viene effettuato tramite F24; dovrai sempre corrispondere il 21% del canone lordo incassato. Se hai scelto la cedolare secca, non dovrai effettuare ulteriori versamenti; se hai optato per il regime ordinario, i versamenti effettuati verranno considerati, alla fine dell’anno, come degli acconti sulle tasse dovute.

Affidarsi a un intermediario o totale autonomia?

La risposta è… Dipende! Se hai intenzione di noleggiare la tua casa per brevissimi periodi di tempo in maniera molto sporadica, gli affitti effettuati in autonomia potrebbero essere la soluzione ideale per te. Quando non vorrai più ospitare turisti, potrai semplicemente rimuovere il tuo annuncio dai social media.

Se, invece, desideri affittare il più possibile la tua abitazione ai turisti, affidarti a una piattaforma come AirBnB, Booking e simili può essere una buona idea. Grazie alla ritenuta automatica non dovrai preoccuparti dell’aspetto fiscale degli affitti: la società intermediaria si occuperà di versare la cedolare secca al posto tuo. Godrai di maggiore visibilità, e i clienti potranno prenotare in maniera agevolata la stanza o la casa. Anche tu potrai contare su un sistema di gestione delle prenotazioni più sofisticato e automatizzato. Il lato negativo di questo sistema è che non potrai eliminare molto facilmente il tuo annuncio: si tratta di sistemi pensati più che altro per strutture turistiche operative in maniera continuativa.

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