Come si legge una visura catastale?

Hai deciso di acquistare un immobile e hai richiesto al proprietario la visura catastale per non avere spiacevoli sorprese? Ti sei trovato di fronte a una serie di dati come particella, rendita, foglio? Sono riferiti a un fabbricato o a un terreno, ma non ne conosci il significato? Il tuo commercialista ti ha chiesto i riferimenti catastali della tua abitazione o del tuo negozio e non sai da che parte cominciare? È arrivato il momento di capire come leggere la visura catastale. Ti spiegheremo voce per voce cosa si intende e a cosa serve ogni dato riportato. Infine a quali informazioni dovrai prestare particolare attenzione per non incorrere in problemi futuri in caso di acquisto.

Cos’è la visura catastale?

La visura catastale è un documento normalmente rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Contiene i principali estremi di un immobile, sia che si tratti di un terreno o di un fabbricato situato sul territorio nazionale. È necessaria per conoscere la rendita catastale di un immobile, cioè il suo effettivo valore, per il calcolo di una serie d’imposte: per esempio l’IMU (Imposta Municipale Unica), la TASI (Tributo per i servizi indivisibili) e la TARI (Tassa Rifiuti). È inoltre importante nel momento in cui si deve stipulare un contratto di compravendita o alla richiesta dell’erogazione di un mutuo alla banca. Oppure per avere una chiara situazione patrimoniale di una persona o di un azienda con cui stiamo entrando in relazione.

Vediamo i tipi di visura catastale da imparare a leggere ( leggere visura catastale ): catastale per soggetto: da questo tipo di visura si evincono i dati degli immobili intestati a un singolo soggetto. Può essere richiesta per l’ambito comunale, provinciale e nazionale. In quest’ultimo caso le visure catastali emesse saranno più di una, ma sempre su base provinciale. Possono essere richieste solo per fabbricati, solo per terreni o per fabbricati e terreni. Catastale per immobile: in questo caso la richiesta fa riferimento a un singolo terreno, fabbricato o unità immobiliare. Questo tipo di visura può essere storico, quindi riassumere la cronistoria del bene di cui si vuole avere la situazione. In alternativa può essere attuale, riguardare cioè solo lo stato attuale dell’unità immobiliare stessa.

Come si legge una visura catastale?

Leggere una visura catastale non è poi così difficile! Possiamo notare che è divisa in varie sezioni, contenenti ognuna specifiche informazioni. In alto, al centro, troviamo la tipologia della visura: nominativa o per immobile. Vediamole nel dettaglio. Nominativa: riguarda la persona giuridica o il soggetto i cui dati anagrafici sono inseriti al momento della richiesta della visura. Se si tratta di un’impresa è necessaria la denominazione o il suo codice fiscale. Per immobile: nella richiesta si inseriscono i dati catastali. Storica per soggetto con riferimento o all’immobile o al soggetto. Quest’ultima tipologia, introdotta di recente, fornisce i periodi d’intestazione passati o attuali. È priva però dei dati censuari (cioè senza rendita catastale e consistenza delle unità immobiliari rilevate).

Sempre in alto a destra troviamo la data e l’ora d’evasione della richiesta e il numero del documento estratto. Si tratta di dati importanti, per dedurre se il documento visualizzato è aggiornato o meno. Sotto alla tipologia della visura, a sinistra, trovate i dati inseriti al momento della richiesta. Si tratta del nominativo dell’intestatario, il comune e la provincia dove si trova l’unità immobiliare o l’edificio. A questo proposito è bene sapere che ciascun comune è provvisto di un codice identificativo che appare anche nel codice fiscale delle persone nate nel suo territorio. E ancora il tipo di catasto (fabbricati o terreni)e il soggetto individuato grazie ai dati anagrafici e al codice fiscale. Nella prima colonna a sinistra troviamo il numero degli immobili.

Dati catastali identificativi

Esaminiamo ora i quattro dati catastali identificativi: la sezione urbana: non è sempre indicata. Si riferisce alla zona A, B o C, in cui, in passato era suddiviso il territorio comunale per motivi geografici o urbanistici. Il foglio: si tratta dell’unità territoriale di suddivisione applicata a ogni comune dal punto di vista catastale per quanto riguarda il catasto. La particella: oppure mappale. È un numero che identifica, con estrema precisione, ogni singolo fabbricato od ogni singolo terreno con la relativa area di pertinenza, siti in un determinato comune. Il subalterno: si riferisce unicamente ai fabbricati e indica con precisione la singola unità immobiliare all’interno di uno specifico fabbricato. A seguire troviamo i dati di classamento.

Nel leggere la visura catastale il primo dato di classamento che troviamo è la zona censuaria. È sempre indicata dal catasto che ha suddiviso i vari comuni in zone in basandosi sulla loro redditività. La micro zona è una sottozona della zona censuaria quasi mai indicata nella visura. Molto importante è la categoria catastale. Si tratta di una sigla che indica la destinazione d’uso data a un’unità immobiliare: Facciamo un esempio: se l’abitazione è di tipo civile la sigla è A/2, per un villino A/9, un’attività commerciale C/1, un magazzino C/2, un laboratorio C/3. La classe è un dato elaborato esclusivamente dal catasto per indicare il pregio dell’unità immobiliare. Il numero 5 indica il livello più alto, il numero 1 quello più basso.

Altri dati di classamento

La consistenza per le unità immobiliari con funzioni residenziali è misurata in vani catastali. Per i garage, i locali commerciali, i magazzini in metri quadrati. Attenzione, i vani non corrispondono alle stanze, ma si determinano grazie a uno specifico calcolo. La superficie catastale indica la superficie di locali artigianali e commerciali in metri quadrati, nonché i posti auto. Dal novembre 2015 vale anche per gli immobili con destinazione residenziale. La superficie è suddivisa in totale e in totale escludendo le aree scoperte come verande, terrazze, balconi ecc. e coincide con l’area calpestabile. La rendita catastale è il valore in euro con cui si determinano le imposte. Può variare in base all’estensione dell’immobile, alla categoria e alla classe.

Le ultime informazioni da leggere nella visura catastale

Arriviamo infine alle informazioni riguardanti l’indirizzo e il piano di ubicazione. Molto importanti sono anche i dati che indicano l’origine della proprietà. L’immobile può essere frutto di una successione (testamentaria o legittima), di una donazione o di una compravendita. Vi si trovano anche i riferimenti all’ultimo atto con cui l’unità immobiliare è stata inserita al catasto; quindi il notaio rogante, il numero di repertorio con la data dell’atto pubblico e il numero di protocollo di presentazione. A lato possiamo trovare eventuali annotazioni. Nella sezione Intestazione degli immobili sono elencati gli intestatari con i dati anagrafici e fiscali, i relativi oneri e diritti reali (i titoli di possesso) con le quote di riferimento. Per finire troviamo la descrizione del titolo di possesso.