Comprare un locale commerciale conviene davvero?

vendita locali commerciali

Alcune cose da sapere prima di comprare un negozio, bar o ristorante

“Vendita negozio”. Chi è alla ricerca di un locale commerciale da comprare, è sicuramente interessato ad annunci del genere. Ma per scegliere l’immobile ad uso commerciale più adatto occorre fare alcune valutazioni legate non solo al prezzo, ma anche ad aspetti di tipo commerciale.

Ecco cosa considerare prima di comprare un locale commerciale:

  • lo stato locativo in cui si trova, e se c’è già stato avviamento commerciale.
  • la posizione in cui si trova, che sia favorevole al commercio
  • a quanto ammontano le tasse da pagare, e se saremo in grado di coprire tutte le spese.

in caso di acquisto di un immobile per investimento avremo sicuramente una rendita certa per un lungo periodo. Comprare un negozio e affittarlo potrebbe essere dunque una strategia valida, a patto di valutare prima di tutto il “valore” commerciale dell’immobile.

Quindi, comprare un locale commerciale conviene? Scopriamolo insieme.

Come scegliere un locale commerciale

Nella scelta di un locale commerciale bisogna considerare due aspetti importanti: la posizione deve essere favorevole al commercio. Per quanto riguarda la clientela, invece, occorrerà considerare l’avviamento commerciale, che rappresenta il vero valore del negozio.

Quando si dice, infatti, un’attività “ben avviata”, si intende la capacità del commerciante o del titolare dell’attività di ristorazione di attirare e riuscire a conservare la clientela.

Solitamente il valore di avviamento è quantificato all’interno del prezzo della compravendita. Pertanto può incidere notevolmente sul costo d’acquisto, ma allo stesso tempo indica un’attività in grado di rendere di più.

Qualora si stia considerando di acquistare un locale commerciale la prima cosa da valutare è sicuramente l’ubicazione del negozio, bar o ristorante su cui intendiamo investire. Occorre tenere bene a mente il tipo di attività, gli obiettivi a lungo termine e la tipologia di clientela cui intendiamo rivolgerci. Una volta selezionate alcune possibili “location”, è necessario analizzare i dati demografici di ognuna, raccogliendo il maggior numero di informazioni relative ai suoi abitanti, sull’età, il reddito e le varie caratteristiche dei residenti, oltre a quelle relative alla concorrenza e al traffico nella zona prescelta.

Acquisto locale commerciale: tasse da pagare

Nel momento in cui ci si decide di comprare un locale commerciale, occorre considerare che la tassazione sull’acquisto di un immobile non ad uso abitativo è diversa da quella prevista per gli immobili residenziali.

Le tasse previste per l’acquisto di un locale commerciale sono diverse caso per caso:

  • Il venditore è un privato o un’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni: l’imposta di registro è al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro e la vendita è esente da iva.
  • Il venditore è un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni: l’imposta di registro è pari a 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e l’IVA viene calcolata al 22%.

Mutuo per acquisto locale commerciale

Chi compra un locale commerciale può richiedere un mutuo che avrà condizioni di finanziamento, di calcolo rate e di piano di ammortamento differenti rispetto al mutuo tradizionale per l’acquisto di una casa.

Le differenze principali riguardano l’importo finanziabile e la durata del piano di ammortamento. Il mutuo copre una percentuale tra il 50 e il 75% del costo dell’immobile; inoltre, il finanziamento viene concesso per una durata di tempo inferiore – 20 anni contro i 30 dei mutui per l’acquisto di un’abitazione. Anche le agevolazioni fiscali sono diverse da quelle previste per i mutui casa.

Nel richiedere un mutuo alla banca per l’acquisto di un locale commerciale occorre ricordare che vi è l’obbligo di non modificare la destinazione d’uso dell’immobile. Nel caso in cui il beneficiario intenda modificare la destinazione d’uso, la banca può richiedere la restituzione del capitale finanziato con l’aggiunta di una penale.

Dove acquistare un locale commerciale

Il prezzo d’acquisto di un locale commerciale può variare anche notevolmente da città a città.

Vediamo, ad esempio, quanto costa un negozio a Milano. Nella zona più richiesta, quella dei Navigli e dalla Darsena, che interessa soprattutto coloro che decidono di avviare un’attività di ristorazione e di somministrazione, aprire un negozio può avere un costo piuttosto elevato. I prezzi medi si aggirano intorno a 4000-6000 € al mq, ma tali valori sono superabili se il negozio si trova in una posizione felice ed è in grado di raggiungere una grossa fetta di clientela.

Chi punta invece su Torino, può contare su valori più contenuti. I prezzi degli immobili nelle vie di passaggio hanno registrato infatti nel 2017 un ribasso dello 0,2% e dell’1,1% per le vie non di passaggio. Nelle zone centrali vi è un’elevata richiesta di immobili in affitto, ecco perché acquistare un locale commerciale per darlo in affitto è la soluzione ideale per chi cerca un investimento profittevole nella città piemontese.

Se invece si vuole acquistare un negozio a Firenze, è da segnalare che nel 2017 si è registrata una leggera riduzione dei prezzi (-1,4% nelle vie di passaggio e -0,9% nelle vie di non passaggio). La città toscana continua comunque ad attirare molti brand nazionali e internazionali, soprattutto del settore moda, che mirano ad insediarsi nelle principali vie della città.

Acquistare un locale commerciale conviene?

Quindi, conviene comprare un negozio, bar o ristorante? La risposta è affermativa: investire in un locale commerciale rende di più dell’acquisto di un locale ad uso abitativo, di un box o di un capannone. Il dato è stato rilevato nelle principali città italiane, con i ritorni più elevati a Lecce (11,7%), seguita da Bergamo (11,4$), e Napoli con l’11,1%. Altre città ad alto rendimento sono Genova (10,1%), distanziata da Milano (8,9%) e Roma (8%). Mentre, all’opposto, la città meno attrattiva per gli investitori risulta essere Firenze, con una profittabilità di appena il 2,2%.

Dove trovare locali commerciali in vendita

Ora che avete tutte le informazioni che vi servono sull’acquisto di un locale commerciale, non vi resta che lanciarvi nella ricerca. Internet in questo caso è il vostro alleato più prezioso: i diversi siti web pubblicano quotidianamente annunci immobiliari dedicati agli immobili di uso commerciale, che potrete filtrare in base alle caratteristiche e all’ubicazione .

Un canale alternativo per l’acquisto di un immobile commerciale è dato dai portali specializzati nella vendita di immobili all’asta. Il sistema dell’asta giudiziaria assicura un grosso risparmio all’acquirente, non solo perché i prezzi base sono ribassati rispetto a quelli di mercato, ma anche perché, in caso di aggiudicazione, l’aggiudicatario non dovrà pagare i costi notarili e di mediazione. Insomma, potrete essere certi di concludere un ottimo affare.