Comprare un terreno per costruire una casa: tutto quello che devi sapere

comprare un terreno per costruire una casa

Consigli per l’acquisto di un terreno per costruire casa, dall’indice di edificabilità di un terreno alla scelta tra terreno agricolo o edificabile.

Hai deciso di comprare casa e realizzarla secondo i tuoi desideri. Ti manca però il terreno necessario per costruire la tua futura dimora e – problema ancor più grande – non sai come fare per individuarlo. Ecco perché stai cercando alcune informazioni utili, dal costo di un terreno edificabile ai principali fattori in grado di influenzare l’edificabilità. E se è la prima volta che ti trovi a comprare un terreno per costruire una casa, sicuramente ti starai chiedendo quali sono i passaggi necessari per portare a termine il tuo acquisto senza rischi.

Per aiutarti nell’impresa abbiamo deciso di suggerirti alcuni consigli per comprare il terreno per costruire casa:

  • decidi la zona in cui acquistare: è sicuramente il passo più impegnativo di tutti, ma grazie al web puoi facilmente farti un’idea dei tipi di proprietà disponibili e dei loro prezzi;
  • prepara una lista di domande da fare al venditore: ad esempio, è consigliabile chiedergli se c’è una fonte d’acqua, se ci sono restrizioni o se vi sono già delle strutture preesistenti sulla proprietà;
  • osserva attentamente il terreno: controlla se ci sono strade o diritti di passaggio, individua la presenza di possibili pozzi e/o corsi d’acqua e trova i confini del terreno per verificare se sono rispettati dai vicini;
  • vai a conoscere i vicini: confrontati con loro per capire se il lotto che intendi comprare ha le caratteristiche ideali. In questo modo avrai una visione più obiettiva e disinteressata del terreno da acquistare;
  • controlla la mappa catastale della zona: è utile sapere se i terreni confinanti saranno fabbricati o resteranno sempre a basso sviluppo edilizio. Verifica poi se ci vogliono permessi per costruire e se ci sono già dei progetti approvati in quell’area;
  • verifica la valutazione della proprietà: se l’area è stata stimata più del suo valore reale, andrai a pagare un prezzo d’acquisto più elevato;
  • cerca di avere un’idea precisa dei confini del terreno: non è facile sapere quali sono i confini di un terreno poiché questi, molto spesso, non sono esattamente perpendicolari alla strada o non seguono i muri di pietra. Per questo motivo, dovrai far eseguire una perizia da un esperto e richiedere l’intervento di un perito per fare le misurazioni. Inoltre, richiedendo al venditore la planimetria del lotto avrai ben visibili questi confini;
  • fai un’offerta al venditore: se hai trovato il terreno per costruire la tua nuova casa, è il momento di fare un’offerta. Ricorda di offrire sempre il meno possibile così da avere la possibilità di contrattare in caso di una controproposta. Se sarai in grado di fare una buona contrattazione, potresti davvero concludere un ottimo affare!

Abbiamo dunque enunciato i criteri fondamentali da seguire per comprare un terreno senza rischi. Devi però sapere che i terreni non sono tutti uguali ma si distinguono in due tipologie principali: agricoli ed edificabili. Per poter costruire una casa è importante valutare un fattore fondamentale: l’indice di edificabilità di un terreno.

Cos’è l’indice di edificabilità

Tale valore si esprime in mc/mq o talvolta anche in mq/mq. Definisce in sostanza il rapporto che indica quanti metri cubi o quadrati di costruzione sono realizzabili per ogni mq di superficie.

Tale indice è uno strumento utilizzato soprattutto nei comuni e in sede di pianificazione del territorio, dal momento che fa riferimento alle aree o zone all’interno delle quali si devono ancora ricavare gli spazi e i servizi pubblici.

Costruire su un terreno agricolo

Al contrario di ciò che comunemente si possa pensare, si può costruire su un terreno agricolo. Si tratta di una prassi non solo consentita ma anche molto conveniente poiché il prezzo d’acquisto di un terreno agricolo è di gran lunga inferiore rispetto a quello di un terreno edificabile. La convenienza è legata all’indice di edificabilità di questo tipo di terreno, che varia in base alla Regione e al Comune, anche se generalmente si attesta intorno a 0,3 metri cubi per metro quadro di superficie complessiva del terreno. Ciò significa, in pratica, che su un terreno di 10.000 mq è possibile realizzare una villetta di 300 metri cubi (circa 100 mq). Se però si sceglie di costruire su un terreno agricolo bisognerà anzitutto verificare la presenza di vincoli ambientali che potrebbero compromettere la costruzione della tua casa. Un altro elemento cui occorre prestare attenzione è la presenza di ruderi sul terreno. In questo caso investire sull’acquisto del terreno potrebbe non essere conveniente, anche per le discontinuità tra la costruzione preesistente e quella della nuova costruzione. Qualsiasi nuova realizzazione potrebbe risultare molto costosa se in aderenza a una costruzione già esistente.

Costruire casa su terreno edificabile

Un terreno edificabile è un’area destinata specificatamente alla costruzione di fabbricati: civili, urbani o industriali. Ciò significa che l’indice di edificabilità di un terreno di questo tipo è molto alto e, soprattutto, che il suo prezzo sarà superiore. Per i terreni edificabili l’edificabilità può superare anche l’1,5: ciò significa che per ogni mq di terreno puoi costruire esattamente un metro cubo e mezzo. Ma per conoscere il vero indice di edificabilità del terreno dovrai rivolgerti all’Ufficio Tecnico del Comune di pertinenza e richiedere tutti i dati necessari. Solo così potrai stabilire con certezza la cubatura della tua nuova casa e quindi la sua superficie in mq.

Costo terreno edificabile

Ma quanto costa comprare un terreno edificabile? I costi dei terreni edificabili vengono solitamente stabiliti in base ai metri cubi ottenibili (mc). Variano inoltre in base alla tipologia del terreno (fondiaria, edificabile o territoriale).

Può influire sui costi d’acquisto terreno edificabile anche la presenza di vincoli particolari. Sul valore reale del terreno incidono poi tutta una serie di fattori, tra cui posizione, salubrità, rumorosità della zona e panoramicità. Per questo motivo sarà bene richiedere la consulenza di un geometra o di un ingegnere, così da avere una stima precisa del valore del terreno.

Dal punto di vista fiscale, bisogna sapere che l’acquisto di un terreno edificabile viene trattato in modo diverso a seconda del venditore: se il venditore è un privato non si pagherà l’IVA, bensì l’imposta di registro del 12% sul prezzo di vendita più 100 Euro per l’imposta catastale e ipotecaria, mentre se il venditore è un’impresa si dovrà pagare il 22% di IVA e l’imposta ipotecaria, catastale e di registro pari a 200 euro ciascuna.

Sono inoltre previste delle specifiche agevolazioni su acquisto terreno edificabile per costruire la prima casa: se il venditore è un’impresa, l’IVA si abbasserà al 4% se si tratta della prima abitazione, comportando in questo modo un grande risparmio economico.

Altri elementi che influenzano il prezzo di un terreno edificabile sono costituiti dai vincoli di edificazione, il grado di urbanizzazione e la vicinanza al centro città.