Cosa sapere in merito al cambio destinazione d’uso

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Mercato immobiliare e cambio destinazione d’uso

I proprietari di case, appartamenti, uffici, depositi, alberghi, negozi, garage, box e ville si trovano a volte nella condizione di dover procedere alla modifica della destinazione d’uso dei propri immobili. Tale operazione si riferisce sia ad un contesto urbanistico che catastale e richiede diverse autorizzazioni e un certo investimento in denaro. Non è poi sempre possibile ottenere ad esempio un cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione poiché ci sono molti aspetti da considerare anche per ciò che riguarda il costo cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, giusto per fare un ipotesi. Ecco perché è bene analizzare a fondo la questione, informandosi prima di tutto su ciò che concerne i seguenti punti:

  • Destinazioni d’uso: categorie più rilevanti secondo la legge
  • Cambio destinazione d’uso: quando è consentito?
  • Cambio destinazione d’uso costi e tempistiche

Destinazioni d’uso: categorie più rilevanti secondo la legge

È bene precisare in primis ciò a cui già si è fatto cenno nel paragrafo introduttivo, ossia che il cambio destinazione d’uso interessa innanzitutto l’urbanistica. Questo perché la definizione ufficiale la descrive come quell’insieme di modi e finalità d’uso che caratterizzano un determinato immobile. La prima operazione da fare è quella di richiedere presso il proprio comune d’appartenenza l’autorizzazione al cambio e, una volta ottenuta questa, si deve procedere con la modifica della situazione fiscale presso gli uffici catastali. Nello specifico però è la pratica urbanistica quella che consente di eseguire il tutto. Detto ciò si può procedere con la definizione delle categorie, tutte ben espresse nelle pagine della normativa urbanistica vigente. Si parla nella fattispecie di 7 grandi gruppi, all’interno dei quali vengono collocati la maggior parte degli immobili esistenti. La prima è quella “residenziale”, che comprende ogni tipo di abitazione e locale il cui utilizzo sia prevalentemente ad uso abitativo. La seconda è quella “industriale e artigianale”, che comprende come intuibile ogni tipologia di laboratorio, magazzino, officina, impresa edile, attività destinate alla produzione di servizi e beni, alla loro trasformazione e anche alla loro commercializzazione, se all’interno del medesimo ambiente è previsto uno spazio adibito a tale uso. La terza è quella “commerciale al dettaglio”, perciò comprende piccoli e grandi negozi, centri commerciali, luoghi di vendita all’ingrosso, bar, mercati, ristoranti ed esposizioni di varie tipologie di merce. La quarta è la “turistico-ricettiva”, che quindi comprende alberghi, campeggi, ostelli, residenze di vario genere e attività a loro assimilabili. La quinta categoria è la “direzionale e di servizio”, ossia uffici, studi professionali, banche, sedi impegnate nella gestione di un qualche ente, assicurazioni e quant’altro. La sesta è la “commerciale all’ingrosso e depositi”. Infine la settima è definita “agricola e funzioni connesse ai sensi della legge” e comprende, per fare qualche esempio, aziende che si occupano di allevamento, agricoltura, forestazione e boschi, case rurali, agriturismi e serre.

Cambio destinazione d’uso: quando è consentito?

Innanzitutto è bene sapere che un’unita immobiliare o un fabbricato generico possono presentare contemporaneamente differenti destinazioni d’uso in forma percentuale. Questa situazione dovrà essere valutata tenendo conto della superficie utile interessata, andando ad indicare come principale la destinazione d’uso prevalente. Un cambio destinazione d’uso senza opere, urbanisticamente rilevante e che determini un passaggio di categoria, si pone alla pari di uno con opere nel momento in cui si parli di utilizzi degli immobili differenti da quelli originari. Se non avviene un cambio categoria allora il mutamento non è considerato. Ma quando è possibile ottenere un cambio destinazione d’uso di un manufatto edilizio? Essenzialmente tale pratica è sempre ammessa, a meno che non si verifichino alcune circostanze particolari. Tra queste si annoverano ad esempio: il divieto imposto da regolamenti condominiali di tipo contrattuale, approvati all’unanimità; l’assenza di quelle caratteristiche che l’immobile in questione deve presentare per legge, come quelle igienico-sanitarie; particolari disposizioni e vincoli edilizi contenuti nel Piano strutturale e Regolamento urbanistico del proprio comune, che vanno di fatto a disciplinare la tipologia di interventi che si possono realizzare sull’immobile. Questi ultimi si suddividono in 4 sezioni: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento di tipo conservativo, ristrutturazione edilizia/nuova costruzione. Il cambio destinazione d’uso senza opere o con opere si colloca sempre all’interno della 4 categoria di interventi, perciò necessita della richiesta di permesso comunale a costruire. L’unica eccezione riguarda quei cambi destinazioni d’uso che non presuppongano modifiche di categoria, in questo caso è sufficiente la S.C.I.A. o Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Ai lavori deve seguire un aggiornamento di tipo catastale, che determinerà variazioni in termini di rendita, tasse e categoria, nonché l’ottenimento dell’attestazione di agibilità, da richiedere sempre presso il Comune.

Cambio destinazione d’uso costi e tempistiche

Il costo cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione o di un cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione può essere calcolato tenendo conto di vari parametri. Innanzitutto saranno da prendere in considerazione gli oneri di urbanizzazione, riscontrabili in seguito ad un eventuale aumento del carico urbanistico. Cosa significa? Questo implica differenti consumi di acqua corrente, maggiore o minore utilizzo dei parcheggi, differente sfruttamento dell’impianto fognature e così via. Per un cambio destinazione uso garage ci sarà ad esempio da considerare la possibilità che gli oneri di urbanizzazione superino in valore quelli dovuti al Comune in precedenza. In tal caso il proprietario dell’immobile dovrà corrispondere solamente la differenza tra i due valori considerati, sempre che il carico urbanistico venga aumentato dal punto di vista qualitativo/quantitativo. A questi costi vanno ad aggiungersi quelli necessari agli interventi edili e al saldo delle parcelle dei professionisti consultati durante i lavori. Per quanto riguarda le tempistiche necessarie alla realizzazione di tutto l’iter burocratico descritto si può dire che queste siano abbastanza variabili. Per velocizzare un po’ le pratiche il consiglio è quello di rivolgersi a tecnici professionisti che possano innanzitutto occuparsi rapidamente della raccolta documenti presso il Comune. Tale operazione necessita di una richiesta ufficiale di visura pratiche alla quale segue un incontro formale presso gli uffici, a volte fissato anche ad un mese dalla presentazione della domanda, utile a prender visione dell’ultima planimetria depositata e quindi a verificare l’assenza di eventuali abusi. Si prosegue con stesura progetto, attestazione dei vari requisiti, presentazione della pratica urbanistica, verifica degli impianti e così via. Tutto questo potrebbe risultare utile ad esempio ad un imprenditore o a un singolo cittadino che, in seguito ad un’acquisizione tramite aste giudiziarie, debba provvedere ad un cambio destinazione d’uso di una proprietà.