Il diritto di usufrutto e le nuda proprietà di un immobile: facciamo chiarezza

Chi sono usufruttuario e nudo proprietario è come la legge disciplina questi due soggetti che vantano diritti medesimo immobile.

L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente ad un soggetto di beneficiare e godere di un bene di proprietà altrui, senza però poterne modificare la destinazione economica. Il beneficiario è chiamato usufruttuario mentre il proprietario dell’immobile viene definito nudo proprietario. Questo istituto giuridico è regolamentato dal nostro Codice Civile all’art. 978, che ricalca quasi pedestremente le sue origini tracciate nel diritto romano.

Benché la normativa sia piuttosto chiara, spesso tra i due soggetti possono nascere incomprensioni, soprattutto per quanto riguarda le spettanze in materia di amministrazione straordinaria per il mantenimento dell’immobile. Per fare un po’ di chiarezza cerchiamo di capire:

• Cos’è e come funziona l’usufrutto
• Quali sono i diritti e i doveri in capo ad usufruttuario e nudo proprietario
• Come si può cancellare l’usufrutto
• Nuda proprietà: come acquisto una casa gravata da usufrutto

Cos’è e come funziona l’usufrutto

L’usufrutto è uno strumento giuridico che consente al proprietario di un immobile, o più in generale di un bene, di concedere l’utilizzo e i relativi frutti della sua proprietà ad una persona terza. Il proprietario diventa quindi nudo proprietario, cioè spogliato del possesso bene, mentre il beneficiario prende il nome di usufruttuario, poiché fruisce personalmente del bene in questione.

Il diritto di usufrutto ha sempre una durata temporale che può essere anche legata alla durata della vita del titolare, diventando così usufrutto vitalizio. Si tratta quindi di un diritto reale non illimitato nel tempo, che necessita al momento della stipula di un termine definito come elemento essenziale. Qualora sul contratto non venisse indicata nessuna tempistica, la legge dà per scontato che il termine si faccia coincidere con la durata della vita dell’usufruttuario per quanto riguarda le persone fisiche, mentre impone una durata trentennale nel caso di persone giuridiche.

L’usufrutto può dunque essere utilizzato come particolare metodo di acquisto di una casa, considerando infatti che di questa si avrà solo il pieno possesso. L’istituto può comunque riguardare anche beni mobili, azioni, titoli di credito, prodotti dell’ingegno e persino aziende. In sostanza possono diventare oggetto di usufrutto sia beni consumabili che bene inconsumabili, gli ultimi dovranno essere restituiti al nudo proprietario alla scadenza contrattuale. I beni consumabili invece, dato che per natura non possono essere restituiti in quanto già consumati, impongono all’usufruttuario di riconsegnare prodotti di pari valore.

Oltre che per mezzo contrattuale, questo diritto può nascere anche per testamento o per usucapione. Il de cuius ad esempio, può disporre che la proprietà della sua abitazione venga ereditata dai figli lasciando all’attuale convivente in vita solo l’usufrutto vitalizio. L’art 324 del Codice Civile disciplina l’usufrutto legale, che obbliga i genitori a prendersi cura dei beni dei figli diventandone usufruttuari fino a raggiungimento della maggiore età o all’emancipazione della prole. I frutti di tali beni devono essere destinati all’educazione, all’istruzione e al mantenimento dei figli.

Un particolare tipo di usufrutto è quello al quale si aggiunge il diritto di accrescimento. In questo caso quando uno dei due coniugi usufruttuari muore, l’altro eredita la parte accrescendo il valore. E’ comunque opportuno ricordare che l’usufrutto non è un diritto che può rientrare nella successione dei beni . A prescindere dalla durata contrattuale, il beneficio si estingue con la morte del beneficiario e la proprietà torna interamente nelle mani del nudo proprietario. L’usufruttuario può alienare o locare il suo diritto a terzi.

Quali sono i diritti e i doveri in capo ad usufruttuario e nudo proprietario

Come in tutti gli accordi, entrambe le parti sono obbligate ad una serie di doveri e hanno vari diritti. L’usufruttuario può e deve:

• godere dei frutti del bene senza però alterare la destinazione;
• cedere i propri diritti ad una terza persona notifica al proprietario;
• accendere un ipoteca in capo al bene in usufrutto;
• provvedere al pagamento di imposte e tasse come ad esempio Tasi e IMU;
• provvedere al pagamento delle spese ordinarie di mantenimento;
• cedere il bene al termine del diritto.

Il nudo proprietario, dal canto suo, è obbligato a:

• provvedere al pagamento degli interventi straordinari, a meno che questi non siano dovuti a negligenza e al cattivo mantenimento che corre in capo all’usufruttuario.

Come si può cancellare l’usufrutto

Le modalità di cancellazione dell’usufrutto sono le seguenti:

• mancato utilizzo del bene per almeno 20 anni;
• riunione del nudo proprietario e dell’usufruttuario in un’unica persona;
• deperimento del bene;
• invalidità del titolo;
• rinuncia del titolo

Nuda proprietà: come acquisto una casa gravata da usufrutto

Con il termine nuda proprietà si indica quindi il valore dell’immobile decurtato dell’ usufrutto, ovvero del diritto di godimento e di utilizzo del bene. Il prezzo dell’immobile sarà ovviamente inferiore rispetto a quello che avrebbe se la proprietà fosse libera, e viene calcolato applicando un coefficiente, redatto dal Ministero delle Finanze, che cambia in base alla scadenza dell’usufrutto o all’età dell’usufruttuario quando il diritto è vitalizio. In altri termini possiamo dire che più anziano è l’usufruttuario maggiore sarà il valore della nuda proprietà, poiché la durata dell’usufrutto sarà più breve rispetto ad una persona giovane.

Il principale vantaggio di acquistare questo tipo di proprietà di un immobile è sicuramente il prezzo di vendita, a volte decisamente più basso rispetto al normale valore del mercato immobiliare. Inoltre, il nudo proprietario non deve sostenere una serie di spese connesse alle normali compravendite. per tutta la durata dell’usufrutto non dovrà preoccuparsi la manutenzione ordinaria nel pagamento di tributi , spettante completamente a carico dell’usufruttuario. L’acquisto di una casa gravata dal diritto di usufrutto può quindi essere preso in considerazione come tipologia di investimento immobiliare sul lungo periodo. Terminato l’usufrutto potrai decidere di disporre come preferisci del tuo bene, occupando personalmente l’abitazione o traendo un profitto tramite locazione a terzi.