Il Superbonus 110% si può usare anche per le demolizioni?

Qui sul blog di Real Estate Discount abbiamo già approfondito molti dei dettagli riguardanti il Superbonus 110%, detto anche Ecobonus. Questa particolare misura fiscale merita, infatti, molta attenzione: permette, ad alcune condizioni, di effettuare opere di migliorie della casa in maniera praticamente gratuita. Ma l’effettiva estensione dei campi di applicabilità del bonus è ancora in via di definizione: tramite delle note emesse dall’Agenzia delle Entrate, vengono comunicate man mano le diverse opzioni di applicazione. Oggi, qui, ci occuperemo di una domanda molto comune, che ha trovato risposta solo molto di recente: è possibile utilizzare il Superbonus 110% anche per le demolizioni?

Ecobonus 110%: una (breve) panoramica sul suo funzionamento

Il Superbonus 110%, introdotto nel Decreto Rilancio, offre un’opportunità unica a tutti i proprietari di casa: grazie a questa detrazione sarà possibile, infatti, recuperare il 100% delle spese di ristrutturazione sostenute, ottenendo anche un ulteriore 10% di detrazione bonus. Insomma: potrai ristrutturare la tua casa senza spendere nulla, anzi: guadagnando!

Il meccanismo di erogazione del bonus è tramite detrazione fiscale, erogata in 5 anni. Questo significa che dovrai pagare i lavori nella loro interezza; i soldi ti verranno poi restituiti come sgravio sulle tasse nell’arco di 5 anni, con 5 rate consecutive. Sempre nello stesso periodo di tempo, e con lo stesso meccanismo, otterrai il 10% bonus.

Una delle grandi novità introdotte da questo bonus è la cessione del credito fiscale. In breve, il titolare di casa – che può richiedere il Superbonus per i lavori di ristrutturazione – può scegliere se ottenere il rimborso in 5 anni, oppure cedere il proprio credito fiscale a terzi. I soggetti terzi coinvolti possono essere, ad esempio, le imprese di ristrutturazione coinvolte nei lavori; oppure, possono essere gli istituti bancari. Il credito fiscale dell’Ecobonus 110% si trasforma, così, in vera e propria moneta sonante, trasferibile con una documentazione relativamente snella ad altri soggetti.

Naturalmente, trovare imprese di ristrutturazione in grado di accettare il bonus 110% come effettivo metodo di pagamento è molto complicato. Questo accade perché le aziende hanno bisogno di liquidità per poter vivere; e accettare pagamenti che sono fondamentalmente dilazionati in ben 5 anni, sotto forma di sgravio fiscale, può essere un po’ problematico.

Gli istituti bancari si trovano, invece, in una situazione radicalmente differente. Per le banche la liquidità non è un problema; al contrario, gli sgravi fiscali sono estremamente importanti e ricercati. Per questa ragione molte banche hanno ideato delle particolari offerte, che permettono di far ristrutturare la propria casa anche a chi non ha liquidità da investire immediatamente. In buona sostanza, il proprietario di casa cede il credito d’imposta; a seguito della cessione, la banca liquiderà l’importo totale della spesa sostenuta (o da sostenere) per la ristrutturazione direttamente all’azienda che ha effettuato i lavori. Gli istituti bancari vedono il superbonus 110% come un’eccellente opportunità di investimento: per questa ragione l’importo erogato al proprietario di casa sarà normalmente compreso tra il 100 e il 105% della spesa sostenuta. Il restante credito d’imposta verrà, invece, trattenuto dalla banca.

Chiaramente, per poter richiedere l’Ecobonus (e ottenerlo) è necessario soddisfare alcuni requisiti ben precisi. Non tutti i lavori di casa sono ammessi: la lista dei lavori rimborsabili, suddivisa in lavori trainanti e trainati, è liberamente consultabile sul sito di Agenzia delle Entrate. In linea generale è importante sapere che sono ammissibili per il rimborso solo i lavori che:

  • Fanno guadagnare all’immobile o all’unità abitativa almeno 2 classi energetiche
  • Sono effettuati in ottica di messa in sicurezza antisismica

Se i requisiti stabiliti dalla legge non dovessero essere soddisfatti, l’Ecobonus 110% non verrà rilasciato. Per questo è molto importante pianificare con grande attenzione – e con il sostegno di un ingegnere, un architetto o un geometra – i lavori da effettuare.

Per quel che riguarda le demolizioni, come funziona?

Come ha stabilito una circolare dell’Agenzia delle Entrate, rilasciata a metà Ottobre 2020, il superbonus 110% può essere effettivamente utilizzato anche per le demolizioni (e le successive ricostruzioni) di parti di immobili o pertinenze.

Per poter far rientrare la demolizione nei requisiti richiesti dall’Ecobonus, naturalmente, anche i lavori di demolizione e ricostruzione dovranno essere mirati o a migliorare la classe energetica dell’edificio nel suo complesso, o della singola unità immobiliare, oppure a rendere più sicuro l’edificio sotto il profilo antisismico. Anche in quest’ultimo caso, il miglioramento dovrà essere di almeno 2 classi o più. Il rimborso sotto forma di credito d’imposta al 110% della spesa potrà essere erogato anche se i lavori di demolizione e ricostruzione / ristrutturazione andranno a modificare la volumetria dell’edificio, ma solo in alcune casistiche molto specifiche. Per maggiori informazioni su questo argomento, consigliamo di rivolgersi direttamente ad un architetto, ad un ingegnere o a un geometra, preferibilmente lo stesso professionista che si occuperà dell’assegnazione e della certificazione sia della classe energetica che della classe di rischio sismico dell’immobile da ristrutturare.

È importante sottolineare che l’ottenimento del superbonus è limitato a 2 immobili per proprietario. Chi possiede più di due proprietà immobiliari dovrà scegliere su quali effettuare le opere edili; è importante sottolineare che non esiste, comunque, alcun vincolo che leghi l’esecuzione delle opere alla propria abitazione principale.

Ciò nonostante, per i lavori di demolizione e ricostruzione con fine di miglioramento della classe antisismica effettuati in zone di rischio 1, 2 e 3, non sussiste alcun limite di immobili per cui richiedere il superbonus.

Ecobonus 110%: conviene?

Sicuramente sì. È vero: alcune specifiche della legge non sono ben chiare; ad ogni modo, consultando le FAQ dell’Agenzia delle Entrate la situazione complessiva si fa decisamente più chiara. Per informazioni più specifiche sullo stato del tuo immobile, e sui lavori che possono essere rimborsati con l’Ecobonus, ti consigliamo di rivolgerti direttamente al tuo geometra, architetto o ingegnere di fiducia.

Grazie alla consulenza di questi professionisti, infatti, potrai avere la certezza di effettuare i lavori giusti per ottenere l’aumento di classe; inoltre, non rischierai di non ottenere il tuo rimborso a causa dell’inserimento in piano di lavori non ammessi.

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