Terreni edificabili ed agricoli in vendita: tutto quello che c’è da sapere

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Case con terreno in vendita: ecco le dritte per un acquisto consapevole

Terreni in vendita: tante valide ragioni per acquistare

Acquistare un terreno significa garantirsi la proprietà di un lotto su cui edificare o da destinare all’attività agricola. Ad indirizzare la scelta è la finalità per cui si vuole acquistare: chi desidera costruire casa focalizzerà l’attenzione sulle zone previste come residenziali dagli strumenti di pianificazione urbanistica. Chi, invece, ha la necessità di edificare immobili commerciali, volgerà il suo sguardo verso le zone periferiche rispetto al centro abitato. I coltivatori diretti e chi è interessato all’avvio o al potenziamento di un’attività imprenditoriale agricola hanno un interesse particolare ad acquistare terreni agricoli in quanto fruiscono di un trattamento fiscale di favore, senza dimenticare che anche l’acquisto di terreni situati in territori montani è agevolato. L’acquisto di un terreno può concretizzare oggigiorno un’opportunità di investimento immobiliare conveniente e poco suscettibile ad oscillazioni in negativo del valore del capitale immobilizzato, purché si abbia l’accortezza di verificare se il terreno:

  • è collocato in un’area strategica dal punto di vista viabilistico
  • è localizzato in un’area con servizi di urbanizzazione presenti
  • è posto al di fuori di ogni fascia di rispetto.

Vendita terreno edificabile: le cose da sapere prima di acquistare

Un terreno si considera edificabile quando è definito tale dagli strumenti urbanistici generali adottati dal Comune. L’edificabilità è strettamente collegata all’urbanizzazione e dipende da molteplici fattori. Innanzitutto, ogni Comune dispone di un Piano degli Interventi che individua le zone urbane, dettando i regolamenti attuativi e ogni parametro che consente di stabilire quanto e come si potrà costruire. Bisogna, poi, considerare che le aree edificabili in zona urbana sono assoggettate ad indici di edificabilità che, partendo dalla superficie utile del lotto, consentono di determinare il volume ricavabile dalla costruzione. E non si possono dimenticare le normative urbanistiche vigenti che impongono specifici limiti di progettazione e realizzazione.

Quanto al prezzo di vendita, tre fattori concorrono a determinare il valore dell’area: il livello di urbanizzazione (presenza di strade e parcheggi, collegamenti alle reti fognarie, del metano, idriche, energetiche, fognarie), la posizione (vicinanza o meno al centro, ubicazione in una zona residenziale o isolata) e i vincoli imposti sulla zona in questione. In caso di vendita del terreno edificabile la tassazione varia in funzione della natura del soggetto venditore. Se il venditore è un privato, la compravendita è assoggetta all’imposta di registro pari al 9% del prezzo di vendita (con un minimo di 1.000 euro) e all’imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro cadauna. Se, invece, il venditore è un’impresa, è dovuta l’IVA pari al 22% del prezzo di vendita, oltre all’imposta di registro, ipotecaria, catastale (pari a 200 euro cadauna) e all’imposta di bollo pari a 230 euro. In caso di costruzione della prima casa e se l’impresa venditrice procede all’edificazione dell’immobile sul lotto, l’IVA scende al 4%. Per quanto riguarda il pagamento dell’IMU, la base imponibile ai fini del pagamento dell’imposta è data dal valore venale in comune commercio con riferimento alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Vendita terreno agricolo: i fattori da considerare

Il prezzo di vendita di un terreno agricolo è condizionato da una pluralità di fattori, che devono essere necessariamente presi in considerazione e ponderati in fase di trattativa con il venditore, in quanto si tratta di caratteristiche che influenzano la commerciabilità del lotto, anche in caso di successivo smobilizzo. L’estensione è il primo dato che balza all’occhio, ma altrettanto importanti sono il tipo di coltura praticato o praticabile, la vicinanza ad un corso d’acqua o a canali d’irrigazione, la forma e l’altezza del terreno. Da non dimenticare sono, poi, la comodità d’accesso e la prossimità di strade più o meno trafficate, la presenza di confinanti coltivatori diretti o aventi diritto di prelazione agraria e l’eventuale sussistenza di diritti di terzi o di vincoli imposti dagli strumenti urbanistici.

Meritano, infine, di essere considerati gli aspetti catastali legati ai terreni, tra cui il reddito dominicale e il tipo di coltura cui sono destinati. Ai fini del calcolo dell’IMU per i terreni agricoli, la base imponibile si ottiene applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto (rivalutato del 25%) un moltiplicatore pari a 135. Non è, invece, dovuta l’IMU se il comune nel quale è ubicato il terreno è classificato come comune montano.

Vendita di terreni agricoli: il trattamento fiscale

In sede di compravendita di un terreno agricolo, il trattamento fiscale varia in funzione del tipo di soggetto che effettua l’acquisto. Se l’acquirente è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale che usufruisce delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina e che è iscritto presso le apposite gestioni previdenziali ed assistenziali, è dovuta l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria per un totale di 400 euro, mentre l’imposta catastale è pari all’1% del prezzo stabilito (con il minimo di 200 euro).

Le citate agevolazioni fiscali sono fruibili anche da soggetti che non siano coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali ma che risultino essere coniugi o parenti in linea retta di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli professionali iscritti alle gestioni previdenziali ed assistenziali, conviventi degli stessi e già proprietari di terreni agricoli.

Se, invece, il soggetto acquirente è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale che non usufruisce delle agevolazioni riservate alla piccola proprietà contadina, l’imposta di registro è pari al 9% (con un minimo di 1.000 euro) e sono dovuti 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

Se, infine, l’acquirente non è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale, l’imposta di registro dovuta è pari al 15% del prezzo stabilito per la compravendita (con un minimo di 1.000 euro), mentre complessivamente l’ammontare dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale è pari a 100 euro.

Se sul fondo sono presenti stalle, depositi o case coloniche, anche l’acquisto di tali manufatti beneficia delle agevolazioni previste per il terreno agricolo, purché tali costruzioni siano effettivamente poste al servizio del terreno stesso.